Cessione immobile acquistato con il sismabonus acquisti: tassazione della plusvalenza

Con la recente risposta ad interpello n. 137/E del 2025 l’Agenzia delle Entrate conferma che la successiva rivendita di un immobile acquistato con il c.d. “SuperSismabonus acquisti” al 110% direttamente dall’impresa che aveva curato la ricostruzione dell’edificio, non rientra nell’ambito applicativo della nuova “plusvalenza Superbonus” di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell’art. 67, del TUIR.

Come noto, la Legge di Bilancio 2024 (art. 1, commi 64–67, Legge n. 213/2023) ha introdotto una nuova ipotesi di plusvalenza imponibile (art. 67, comma 1, lettera b-bis) TUIR) per la cessione di immobili di interventi Superbonus oggetto di conclusioni da non più di dieci anni, con specifiche regole di calcolo del costo fiscale (art. 68 TUIR).

Nella fattispecie analizzata dall’Entrate un contribuente:

• aveva acquistato nel marzo 2021 un immobile da un’impresa di costruzione,
• beneficiando delle detrazioni “Super Sismabonus acquisti” (art. 16, comma 1-septies, D.L. n. 63/2013 e art. 119 D.L. n. 34/2020),
• esercitando l’opzione per la cessione del relativo credito d’imposta,
• rivenduto l’immobile nel 2025.

L’Agenzia, richiamando i chiarimenti già forniti con la circolare n. 13/2024, precisa che:

• la disciplina della plusvalenza da immobile oggetto di interventi superbonus trova applicazione solo per la prima cessione dell’immobile interessato da interventi ammessi al superbonus; ossia la cessione effettuata dall’impresa che ha ristrutturato l’intero edificio all’acquirente;
• non anche per le eventuali successive cessioni dell’immobile: quella dall’acquirente al terzo. Ciò, ovviamente, a condizione che non si realizzi un’interposizione fittizia, ex art. 37 del D.P.R. n. 600/1973.

Ciò, proseguono le Entrate, vale:

• sia per gli interventi superbonus sostenuti dal 1° gennaio 2024 che sostenuti anteriormente (dunque, a prescindere dalla misura del superbonus, che può essere del 110%, 90%, 70% o 65%),
• a prescindere dalla durata del possesso delle unità oggetto degli interventi.

Resta fermo, infine, che se la cessione avviene entro cinque anni dall’acquisto e l’immobile non è stato adibito ad abitazione principale, potrà comunque configurarsi una plusvalenza ordinaria ex art. 67, comma 1, lettera b) TUIR.