Affitti brevi: quali regole per la pertinenza?

Una fattispecie spesso foriera di dubbi interpretativi nell’ambito della disciplina delle locazioni brevi riguarda il trattamento fiscale da riservare, ai fini della cedolare secca, nel caso di affitto dell’immobile pertinenziale.

Normativa di riferimento

Come noto, per effetto delle modifiche apportate dalla Legge n. 199/2025 all’art. 4, del D.L. n. 50/2017 a partire dal 1° gennaio 2026:

• per i contribuenti che restano sotto la soglia dei tre immobili destinati a locazione breve:
  • il regime di cedolare secca resta accessibile (si ricorda che si tratta di una facoltà, fermo restando la possibilità di optare per la tassazione ordinaria);
  • in caso di cedolare secca si applica l’aliquota del 21% per un solo immobile e l’aliquota del 26% per il secondo;
  • spetta al locatore individuare l’unità immobiliare su cui applicare il regime più favorevole in sede di dichiarazione dei redditi;
  • gli intermediari immobiliari continuano a operare la ritenuta nella misura del 21% a titolo di acconto sull’intero ammontare dei canoni incassati o intermediati;
• oltre i due immobili destinati a locazione breve l’intera gestione assume natura imprenditoriale.

Tanto premesso, a livello operativo, possono verificarsi due ipotesi con riferimento alla pertinenza:

Pertinenza locata insieme all’abitazione

Quando la pertinenza (box, cantina, posto auto) è locata insieme all’abitazione la stessa rientra nello stesso contratto e nel medesimo canone e segue la sorte giuridica e fiscale dell’immobile principale.

Civilisticamente, il rapporto pertinenziale comporta che la locazione della cosa principale si estenda alla pertinenza, salvo diversa pattuizione espressa nel contratto. Questo consente di considerare l’intera operazione come un’unica locazione abitativa.

Sul piano fiscale, nelle locazioni brevi (durata non superiore a 30 giorni, immobile abitativo, locatore persona fisica fuori dall’attività d’impresa), l’abitazione con pertinenza inclusa nel canone viene trattata come un unico contratto di locazione breve.

In questo scenario:

• l’immobile “conteggiato” ai fini delle soglie normative è l’unità abitativa; la pertinenza non viene considerata un secondo immobile autonomo. Secondo quanto chiarito dalla Fondazione Commercialisti ODCEC Milano con il principio interpretativo n. 1 del 9 novembre 2023 (in occasione della precedente stretta sulle locazioni brevi), infatti, per “appartamento” (termine utilizzato dal legislatore) deve intendersi una unità immobiliare a destinazione abitativa di tipo privato, costituita da uno o più locali ed annessi, situati in una costruzione ad uso residenziale o promiscuo composta da più unità;
• la cedolare secca sulle locazioni brevi si applica all’intero canone (abitazione + pertinenza), con l’aliquota prevista dal regime vigente (21% sul “primo immobile”, 26% sul secondo immobile locato brevemente).

Pertinenza locata separatamente dall’abitazione

La situazione cambia radicalmente se la pertinenza viene locata con un contratto distinto rispetto all’abitazione, oppure con una funzione autonoma che di fatto la sgancia dal rapporto pertinenziale.

Pensiamo, ad esempio, a:

• box auto locato da solo, senza contemporanea locazione dell’abitazione;
• cantina adibita a deposito, oggetto di contratto separato;
• posto auto con contratto distinto e canone indipendente, eventualmente a soggetti diversi da quelli che occupano l’abitazione.

In questi casi, la fattispecie esce dall’ambito “tipico” della locazione breve abitativa: non si tratta più di un’unica locazione di immobile abitativo con pertinenza, ma di un contratto che può assumere natura di locazione non abitativa o di prestazione di servizi (parcheggio, deposito, ecc.) da valutare caso per caso.

L’immobile resta “irrilevante” ai fini del requisito normativo previsto dalla Legge di Bilancio 2026, in quanto non si tratta di immobile abitativo.