Agevolazione CTS: vendita dell’immobile senza decadenza dal beneficio

La vendita di un immobile entro cinque anni dall’acquisto non comporta la decadenza dall’agevolazione prevista dall’art. 82, comma 4, del Codice del Terzo settore, purché il bene sia stato effettivamente destinato, entro il termine previsto dalla norma, all’utilizzo diretto in attuazione degli scopi istituzionali o dell’oggetto sociale dell’ente.

È questo il principale chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 134/2026 in materia di Agevolazione fiscale CTS: termine entro il quale un immobile deve essere destinato all’utilizzo diretto, in attuazione degli scopi istituzionali o dell’oggetto sociale dell’ente: art. 82, comma 4, del Codice del Terzo settore.

Il documento di prassi prende in esame il caso di una Fondazione iscritta al Registro unico nazionale del Terzo settore che:

• dopo avere acquistato un immobile nel 2022 usufruendo delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa,
• intende cederlo oppure concederlo in locazione prima del decorso del quinquennio, avendolo già utilizzato direttamente per lo svolgimento della propria attività istituzionale.

L’Agenzia delle Entrate ricorda che l’art. 82, comma 4, del Codice del Terzo settore subordina l’agevolazione alla circostanza che i beni siano direttamente utilizzati, entro cinque anni dal trasferimento, in diretta attuazione degli scopi istituzionali o dell’oggetto sociale e che l’ente renda, contestualmente alla stipula dell’atto, l’apposita dichiarazione.

Le sole cause di decadenza espressamente previste dalla disposizione sono la dichiarazione mendace e il mancato effettivo utilizzo del bene per le finalità istituzionali entro il termine stabilito.

Secondo l’Amministrazione finanziaria, il dato letterale della norma non impone il mantenimento della proprietà dell’immobile per cinque anni. Il termine quinquennale rappresenta esclusivamente il limite massimo entro il quale deve realizzarsi la destinazione diretta del bene alle finalità istituzionali e non introduce un’autonoma causa di decadenza in caso di cessione dell’immobile prima della scadenza del quinquennio.

Ne consegue che la successiva vendita del bene, dopo il suo effettivo utilizzo diretto, non determina il recupero delle imposte agevolate.

A sostegno di tale conclusione, l’Agenzia delle Entrate richiama la risposta n. 135 del 18 giugno 2024 e l’orientamento già espresso con riferimento alla previgente disciplina applicabile alle ONLUS, in particolare nella circolare n. 168 del 26 giugno 1998 e nella circolare n. 18/E del 29 maggio 2013, ritenendo tali principi interpretativi applicabili anche all’art. 82, comma 4, del Codice del Terzo settore.

Resta fermo che, sul piano delle imposte sui redditi, la cessione dell’immobile entro cinque anni dall’acquisto può generare una plusvalenza imponibile ai sensi degli artt. 67, comma 1, lettera b), e 68 del TUIR. Le medesime conclusioni valgono anche nell’ipotesi di successiva locazione dell’immobile, qualora il bene sia stato sin dall’acquisto effettivamente utilizzato in via diretta per lo svolgimento dell’attività istituzionale.