Aggiornamento catastale dovuto se il superbonus incide sulla redditività dell’immobile

L’obbligo di aggiornamento catastale non riguarda soltanto gli interventi edilizi che modificano destinazione d’uso, consistenza o configurazione dell’immobile, ma sussiste anche quando le opere realizzate determinano un apprezzabile incremento della redditività ordinaria dell’unità immobiliare.

In tali casi può rendersi necessaria la rideterminazione del classamento e della rendita catastale, anche in assenza di variazioni planimetriche o della consistenza censita.

È questo il principale chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 21/E del 2026, avente ad oggetto la “Rilevanza catastale degli interventi di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77”.

Il documento nasce dalle richieste di chiarimento pervenute all’Amministrazione finanziaria nell’ambito delle attività di controllo previste dall’art. 1, commi 86 e 87, della Legge 30 dicembre 2023, n. 213, che hanno introdotto specifiche verifiche sugli immobili interessati da interventi agevolati con Superbonus e consentono l’invio delle comunicazioni di compliance nei casi in cui non risulti presentata, ove dovuta, la dichiarazione di aggiornamento catastale.

L’Agenzia delle Entrate precisa tuttavia che i chiarimenti contenuti nella risoluzione non sono limitati agli interventi agevolati con Superbonus.

Gli adempimenti catastali:

• continuano infatti a essere disciplinati esclusivamente dalla normativa di settore e
• le indicazioni fornite trovano applicazione con riferimento a tutti gli interventi edilizi suscettibili di incidere sugli elementi rilevanti ai fini del classamento.

A tale riguardo, la risoluzione richiama gli artt. 17 e 20 del R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, convertito dalla Legge 11 agosto 1939, n. 1249, che impongono la denuncia delle variazioni nello stato degli immobili quando queste comportano mutamenti rilevanti ai fini della categoria, della classe o della consistenza catastale. Viene inoltre ricordato che, ai sensi dell’art. 8 del medesimo R.D.L. e dell’art. 61 del D.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142, il classamento delle unità immobiliari urbane è fondato sulla valutazione della redditività ordinaria dell’immobile, effettuata mediante confronto con unità aventi caratteristiche analoghe presenti nel medesimo contesto territoriale.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, non emergono particolari dubbi nei casi in cui gli interventi comportino variazioni della destinazione d’uso, della consistenza, delle caratteristiche tipologiche e distributive, della conformazione o della sagoma dell’unità immobiliare.

Le principali questioni interpretative riguardano invece gli interventi che incidono sulle caratteristiche costruttive e impiantistiche dell’immobile e che, pur senza modificarne la consistenza, possono determinarne un incremento della capacità reddituale.

In tale ambito, la risoluzione richiama espressamente la circolare n. 36/E del 19 dicembre 2013, relativa agli impianti fotovoltaici, ritenendo applicabili i medesimi principi anche ad altre tipologie di impianti, quali sistemi di accumulo, impianti eolici e impianti solari termici.

Analogamente, vengono richiamati, a titolo esemplificativo, interventi di efficientamento energetico dell’involucro edilizio, come il cappotto termico, nonché l’installazione di ascensori.

L’Amministrazione finanziaria evidenzia che l’ampliamento della dotazione impiantistica non comporta automaticamente la necessità di aggiornamento catastale.

Occorre infatti verificare se l’intervento sia idoneo a determinare un incremento della redditività ordinaria apprezzabile nell’ambito dell’attuale sistema estimativo catastale.

A tal fine viene illustrato un criterio tecnico di valutazione basato sul confronto tra il valore catastale dell’immobile prima e dopo l’intervento, assumendo come riferimento il valore medio infracensuario degli impianti installati, riportato all’epoca censuaria di riferimento.

La stessa risoluzione precisa tuttavia che tale criterio non costituisce una soglia normativa generale di esclusione dell’obbligo dichiarativo e non può sostituire la necessaria valutazione tecnico-estimativa da effettuare caso per caso.

Particolare attenzione viene inoltre dedicata alla predisposizione delle dichiarazioni Docfa.

L’Agenzia delle Entrate richiede che nella relazione tecnica siano descritti in maniera puntuale gli interventi realizzati, indicando i nuovi impianti installati e le relative caratteristiche significative, quali, ad esempio, la potenza nominale degli impianti fotovoltaici e dei sistemi di accumulo.

Nelle conclusioni, l’Amministrazione finanziaria afferma che l’obbligo di aggiornamento catastale sussiste ogniqualvolta gli interventi edilizi siano idonei a incidere sugli elementi rilevanti ai fini del classamento, con particolare riferimento alla redditività ordinaria dell’unità immobiliare. La rilevanza catastale degli interventi deve quindi estendersi anche alle fattispecie nelle quali le migliorie apportate determinano un apprezzabile mutamento del livello qualitativo e funzionale dell’immobile, tale da incidere sulla relativa capacità reddituale, anche in assenza di variazioni della consistenza o della configurazione planimetrica.

L’accertamento della rilevanza catastale richiede pertanto una valutazione tecnica puntuale, fondata sull’incidenza concreta delle opere sulla redditività ordinaria dell’immobile e sulla sua corretta collocazione nel sistema classificatorio catastale.