Caso pratico: estromissione agevolata di immobile in leasing esente IVA

Si consideri il caso di un immobile in leasing riscattato da un imprenditore con tutte operazioni esenti IVA (ex art. 10 D.P.R. n. 633/1972). Premesso che l’IVA del riscatto leasing dell’immobile non viene detratta si chiede se, quando verrà effettuata l’estromissione andrà emessa autofattura esclusa da IVA ex art. 2 comma 2, n. 5 del medesimo Decreto IVA.

Premessa

Dal 2026 l’estromissione dei beni dalla ditta individuale torna a essere un tassello centrale nella pianificazione dei piccoli imprenditori, in parallelo con la riapertura delle assegnazioni agevolate per le società. La misura consente di far uscire immobili e altri cespiti dal regime d’impresa verso la sfera privata del titolare con un’imposizione ridotta rispetto al regime ordinario di plusvalenze e ricavi, ma richiede scelte rapide e consapevoli sui beni da tenere “in azienda” e quelli da riportare nel patrimonio personale.

Aspetti IVA

Ai sensi dell’art. 2, comma 2, n. 5, del D.P.R. n. 633/1972, l’esclusione dell’immobile strumentale dal regime d’impresa configura un’operazione di autoconsumo rilevante ai fini dell’IVA. Non si pongono, invece, problematiche di imposte di registro, ipotecaria e catastale non essendosi in presenza di un atto traslativo, ma di un semplice passaggio dalla sfera imprenditoriale alla sfera privata dello stesso soggetto.

In generale l’IVA è dovuta secondo il regime proprio delle cessioni di beni. Pertanto, considerando il caso degli immobili che siano strumentali anche ai fini dell’IVA, l’operazione avviene:

• in regime di imponibilità, se l’impresa ha costruito l’immobile da non oltre 5 anni (o ha effettuato interventi di recupero sull’immobile stesso nel medesimo arco temporale);
• in regime di esenzione, se si tratta di impresa costruttrice, o di ristrutturazione, che ha ultimato l’intervento da oltre 5 anni, o di imprese di diversa natura.

L’autoconsumo avviene, invece, fuori campo se come risulta nel caso di specie l’imprenditore ha acquisito l’immobile in regime di indetraibilità totale, o senza addebito dell’IVA in via di rivalsa. Questo secondo caso riguarda gli acquisti:

• da un privato;
• prima del 1973;
• da un’altra impresa che non ha applicato l’IVA (cedendo il bene in regime di esenzione).

Estromissione di immobile esenti da IVA

Si ricorda inoltre che ex art. 10, comma 1, n. 8-ter, le cessioni (ed estromissioni) di fabbricati strumentali per natura (categoria A10, B, C, D ed E) sono, in linea generale esenti da IVA, fermo restando in ogni caso la possibilità di optare per l’applicazione dell’IVA.

Non sono, invece, esenti, e dunque ad esse si applica obbligatoriamente l’IVA, le cessioni di immobili strumentali, sempre per natura, effettuate da imprese costruttrici o che vi hanno effettuato interventi di recupero (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e urbanistica) entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori.

Tali principi validi per le cessioni, devono essere applicati anche nel caso di estromissione dell’immobile strumentale (per natura).

Soluzione

Nel caso prospettato, tutte le operazioni connesse (es. locazioni passive esenti ex art. 10, n. 1) non hanno generato detrazione IVA, né sul canone né sul riscatto (fabbricati abitativi o assimilati esenti ex art. 10, n. 8-ter). Mancando il presupposto oggettivo IVA sull’acquisto/riscatto, l’estromissione non rientra nel campo di applicazione dell’imposta, analogamente agli immobili acquisiti da privati o in assenza di corrispettività IVA.

Conseguenze pratiche e documentali

Non è dovuta IVA sull’estromissione; non scatta rettifica proporzionale ex art. 19-bis2 D.P.R. n. 633/1972, poiché non vi è mai stata detrazione da “recuperare”. Per evidenza contabile, emettere e-fattura “TD27” con codice natura “N2.2” (operazione fuori campo).