Cedolare secca e clausola penale nei contratti di locazione: chiarimenti fiscali e civilistici

L’opzione della cedolare secca esclude il pagamento dell’imposta di registro, sia per il contratto di locazione, che per eventuali clausole penali accessorie. Questo il chiarimento fornito con la Risposta n. 146 del 29 maggio 2025 .

La cedolare secca, disciplinata dall’art. 3, comma 11, del D.Lgs. n. 23/2011, rappresenta un regime opzionale che sostituisce:

• l’IRPEF e le relative addizionali sul reddito fondiario prodotto dall’immobile locato,
• l’imposta di registro ordinaria sul contratto di locazione,
• l’imposta di bollo dovuta sul contratto stesso.

Il locatore che opta per la cedolare secca, quindi, non è tenuto al pagamento dell’imposta di registro e di bollo per tutta la durata dell’opzione.

La clausola penale nei contratti di locazione – La clausola penale, prevista dagli artt. 1382 e seguenti del Codice civile, è una pattuizione con cui le parti stabiliscono preventivamente l’ammontare del risarcimento dovuto in caso di inadempimento o ritardo nell’adempimento delle obbligazioni contrattuali. Nel caso dei contratti di locazione, una tipica clausola penale può prevedere, ad esempio, una somma giornaliera dovuta dal conduttore in caso di ritardata riconsegna dell’immobile.

Trattamento fiscale della clausola penale con cedolare secca

1. Natura accessoria della clausola penale – Secondo la giurisprudenza consolidata della Corte di Cassazione, la clausola penale ha natura necessariamente accessoria rispetto al contratto cui accede: non può sussistere autonomamente e la sua causa non è distinta da quella dell’obbligazione principale. La funzione della clausola è quella di rafforzare e garantire l’adempimento delle obbligazioni contrattuali, non di costituire un rapporto autonomo.

2. Imposta di registro e clausola penale – In regime ordinario, la clausola penale è soggetta a imposta di registro in misura fissa (200 euro) come atto sottoposto a condizione sospensiva, poiché la sua efficacia è collegata al verificarsi di un evento futuro e incerto (l’inadempimento o il ritardo).

3. Esclusione dell’imposta di registro con cedolare secca – Quando il contratto di locazione è assoggettato a cedolare secca, l’imposta di registro sul contratto principale non è dovuta. Di conseguenza, anche la clausola penale inserita nello stesso contratto non è soggetta ad autonoma tassazione di registro. L’Agenzia delle Entrate, richiamando le più recenti pronunce della Cassazione, ha ribadito che la clausola penale, essendo accessoria e inscindibile dal contratto di locazione, segue il regime fiscale del contratto principale: se questo non è soggetto a imposta di registro per effetto della cedolare secca, la stessa esclusione si applica anche alla clausola penale.

Quindi:

• nei contratti di locazione abitativa con opzione per la cedolare secca, l’inserimento di una clausola penale (ad esempio, per ritardata riconsegna dell’immobile) non comporta il pagamento di una autonoma imposta di registro;

• la clausola penale mantiene la sua funzione civilistica di deterrente e predeterminazione del danno, ma dal punto di vista fiscale segue il regime del contratto cui accede.