Cedolare secca e locazioni brevi nel nuovo TUIR

Il nuovo Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposte sui redditi, approvato con il D.Lgs. n. 117/2026 e pubblicato nel Supplemento ordinario n. 26 alla Gazzetta Ufficiale n. 152 del 3 luglio 2026, riordina anche la disciplina della cedolare secca sugli affitti, trasferendo nel TUIR le disposizioni prima contenute nell’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011.

La disciplina è ora contenuta negli artt. 203, 204, 205 e 206 del nuovo Testo unico.

L’art. 203 regola l’imposizione sostitutiva sulle locazioni di immobili abitativi, prevedendo per il proprietario o titolare di diritto reale di godimento la possibilità di optare per un regime sostitutivo dell’IRPEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto

L’aliquota ordinaria resta fissata al 21%, mentre quella ridotta al 10% si applica nei casi previsti dalla norma, tra cui i contratti a canone concordato.

L’art. 205 raccoglie ulteriori ipotesi di applicazione dell’aliquota ridotta, comprese quelle relative ai contratti stipulati nei comuni interessati da eventi calamitosi e nei comuni individuati dal D.L. n. 189/2016 nei quali sia stata individuata una zona rossa con ordinanza sindacale.

L’art. 204 conferma l’esclusione dalla cedolare secca per le locazioni a uso abitativo effettuate nell’esercizio di attività d’impresa o di arti e professioni. L’art. 206 riporta invece le disposizioni varie già contenute nell’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011.

L’art. 207 disciplina le locazioni brevi, recependo le disposizioni dell’art. 4 del D.L. n. 50/2017 e del comma 595 dell’art. 1 della Legge n. 178/2020.

Si tratta dei contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, anche tramite intermediari immobiliari o portali telematici.

Per i redditi derivanti dalle locazioni brevi è prevista:

• la cedolare secca con aliquota del 26 per cento, ridotta
• al 21 per cento per una unità immobiliare individuata dal contribuente in dichiarazione dei redditi.

Dal periodo d’imposta 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi è applicabile a non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Dal terzo immobile l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 del Codice civile.