Cessione di area edificabile: impatto ai fini delle dirette e indicazione in Redditi 2026

La definizione di terreno edificabile è presente nell’art. 36, comma 2, del D.L. 4 luglio 2006, n. 223, rendendo omogenea la nozione di terreno edificabile in relazione a diversi tributi. Ai sensi del citato articolo, un’area è considerata edificabile se è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, a prescindere dall’approvazione della Regione o dall’adozione di strumenti attuativi, quale, ad esempio, il “piano operativo”.

Per effetto di tale previsione normativa, un’area diventa edificabile fin dal primo momento in cui è possibile in modo astratto iniziare la costruzione. Non assumono, quindi, rilevanza alcuna, a tali fini, i tempi tecnici dovuti, ad esempio, a progettazione e ottenimento di pareri tecnici.

Aspetti reddituali

Qualora la cessione dell’area edificabile avvenga a titolo “privato”, l’eventuale plusvalenza è sempre rilevante ai fini dell’IRPEF, ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR, a prescindere:

• dal lasso temporale che intercorre tra la data di acquisto del terreno edificabile e la sua cessione. La plusvalenza, quindi, deve essere assoggettata a imposizione anche se la cessione del terreno avviene trascorsi cinque anni dal suo acquisto;
• dal titolo oneroso o gratuito in base al quale il terreno è pervenuto al cedente.

Non deve trattarsi di un terreno edificabile lottizzato, altrimenti si ricade in altra fattispecie impositiva (pur sempre rientrante nell’art. 67 del TUIR).

Compilazione del quadro RM

Ai sensi dell’art. 17, comma 1, lett. g-bis), del TUIR, la plusvalenza derivante dalla cessione di un’area edificabile è assoggettata a tassazione separata, fatta salva la possibilità di esercitare l’opzione per la tassazione ordinaria (in tale caso, l’importo confluirà nel quadro RN). L’opzione si esercita barrando l’apposita casella presente nel rigo RM2 della dichiarazione dei redditi.

A colonna 1 – “Tipo” indicare invece il codice “2” che identifica le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

Nel caso di tassazione separata, deve essere compilato il quadro RM sopra evidenziato e, entro il termine per il versamento delle imposte dovute a saldo, deve essere versato, tramite modello “F24”, un acconto pari al 20% della plusvalenza conseguita; il codice tributo da utilizzare è il “4200”. Sarà poi cura dell’Amministrazione finanziaria liquidare definitivamente l’imposta dovuta a saldo, assoggettando la plusvalenza all’IRPEF e scomputando l’acconto già versato.

Rivalutazione del valore dell’area

La rivalutazione del valore del terreno permette, in caso di successiva vendita, di realizzare una minore plusvalenza, dato che consente di assumere, in luogo del costo di acquisto, il valore attribuito al terreno dalla perizia giurata di stima.

I soggetti che si avvalgono della rideterminazione dei terreni posseduti alla data del 1° gennaio 2025 possono scomputare dall’imposta sostitutiva dovuta l’imposta eventualmente già versata in occasione di precedenti procedure di rideterminazione effettuate con riferimento ai medesimi terreni, sempreché non abbiano già presentato istanza di rimborso. In caso di versamento rateale la rata deve essere determinata scomputando dall’imposta dovuta quanto già versato e dividendo il risultato per il numero delle rate. Nel caso di comproprietà di un terreno o di un’area rivalutata sulla base di una perizia giurata di stima, ciascun comproprietario deve dichiarare il valore della propria quota per la quale ha effettuato il versamento dell’imposta sostitutiva dovuta.

Nel caso di rivalutazione dei terreni, deve essere compilata la sezione III-B del quadro RM del modello Redditi per indicare la rivalutazione nei righi RM76 – RM77.

I dati da indicare sono i seguenti:

• il valore attribuito al terreno dalla perizia di stima;
• l’ammontare dell’imposta sostitutiva;
• l’imposta già versata in occasione di precedenti rivalutazioni del medesimo terreno, che può essere scomputata dall’imposta sostitutiva relativa alla nuova rideterminazione del valore;
• l’imposta da versare;
• l’eventuale scelta per il versamento rateale;
• l’eventuale versamento cumulativo dell’imposta dovuta, nel caso di rivalutazione di più terreni.

Nel caso di terreno in comproprietà, ciascun comproprietario è tenuto a indicare nel rispettivo quadro RM il valore della propria quota di terreno e della relativa imposta sostitutiva.