Come evitare l’obbligo di partita IVA per le locazioni brevi
La bozza di Legge di Bilancio 2026 riduce da 5 a 3 il numero di immobili in locazione breve oltre il quale scatta la presunzione di attività imprenditoriale dal 1° gennaio 2026. Per dribblare l’obbligo di apertura della partita IVA i proprietari potrebbero optare per lo “spacchettamento” del patrimonio immobiliare tramite vendita o donazione a familiari. Questa novità, unita alla riforma delle donazioni (Legge n. 182/2025), rende cruciale confrontare i profili fiscali delle due opzioni per trasferire gli immobili abitativi (categorie A/2-A/11, esclusi A/1, A/8, A/9), eventualmente destinati alla locazione breve.
Sotto il profilo della imposta indirette, in particolare, la situazione è la seguente
| OPERAZIONE | IMPOSTA | |||||
| REGISTRO | IPOTECARIA | CATASTALE | DONAZIONI | |||
| VENDITA | 2% (prima casa)
9% (altri immobili) su valore catastale rivalutato = rendita x 5% x 110 (prima casa) o 120 (altri casi) |
50 € | 50 € | – | ||
| DONAZIONE | – | 200 € (prima casa)
2% (altri immobili) |
200 € (prima casa)
1% (altri immobili) |
Beneficiario | Franchigia | Aliquota |
| Coniuge | 1 milioni di euro | 4% | ||||
| Parente in linea retta (figlio, nipote, ex figlio, etc.) | 1 milioni di euro | 4% | ||||
| Altro parente fino al 4° grado (ad esempio, nipote ex fratre) | 100.000 euro | 6% | ||||
| Affine in linea retta | – | 6% | ||||
| Affine in linea collaterale fino al 3° grado | – | 6% | ||||
| Persone con disabilità riconosciuta ai sensi ex Legge n. 104/1992 | 1,5 milioni di euro | 4%, 6% o 8% a seconda del rapporto di parentela | ||||
| Altri soggetti | – | 8% | ||||
In linea generale la donazione conviene per il trasferimento a parenti stretti per valori sotto la franchigia prevista, specie con la nuova tutela dei terzi in buona fede (no restituzione immobile in riduzione legittima cfr. Legge n. 182/2025). La vendita onerosa è preferibile invece per una maggior “stabilità” ma può generare plusvalenze imponibili.
Esistono altre alternative meno articolate e più “reversibili” per restare sotto il limite delle due case: come il comodato oneroso o la sublocazione. L’operazione sembra al momento percorribile salvo che non arrivino in futuro contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate per elusione.
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