Imprenditorialità locazioni brevi: le criticità secondo l’AIDC

L’AIDC Lab ha pubblicato il focus n. 1/2026, con il quale si è soffermata sulle criticità operative legate all’intervento della Legge n. 199/2025, Legge di Bilancio 2026, in materia di locazioni brevi.

Dopo l’intervento della Manovra con il comma 17, gli affitti brevi da parte dello stesso soggetto che mette disposizione un numero di appartamenti superiori a due, nel corso dello stesso periodo d’imposta, fa scattare la presunzione legale dello svolgimento in forma d’impresa dell’attività di locazione.

Oltre questa soglia, la locazione deve essere gestita in regime di impresa, comportando quindi l’obbligo di apertura della partita IVA nonché l’iscrizione al Registro Imprese e alla gestione INPS Commercianti “affittacamere”.

Detto ciò, secondo l’AIDC una delle prime criticità riguarda il corretto computo ossia la verifica del numero di unità immobiliari messe in locazione: fino a 2 o superiori a 2 unità che vengono effettivamente destinate alla locazione senza che rilevi il solo intento.

Ebbene, l’Associazione Italiana Commercialisti, ritiene che rileva il concetto di “unità immobiliare”, senza che si debba tenere conto del numero delle stanze affittate e riferite allo stesso appartamento ossia alla stessa unità.

A ogni modo, sarà necessario operare una valutazione “caso per caso”, per individuare un’eventuale gestione imprenditoriale. Ad esempio sulla base dei servizi aggiuntivi offerti aggiungiamo noi.

Ancora, in caso di comproprietà, occorre valutare separatamente la posizione di ciascun comproprietario. Questo approccio, però, rende molto complicata la gestione pratica quando solo uno o alcuni di essi superano la soglia che fa scattare l’attività d’impresa.

Viene chiarito che non rientra nell’ambito del comma 595 modificato dal comma 17 in esame, il caso di chi possiede semplicemente una partecipazione in una società che mette a disposizione appartamenti per locazioni brevi: la presunzione di imprenditorialità non si applica automaticamente a questa fattispecie.

Sul piano temporale, il documento esclude un effetto retroattivo della presunzione. Se nel corso dell’anno si supera la soglia solo a partire da un certo momento (ad esempio con il terzo appartamento locato da giugno), l’attività assume natura imprenditoriale solo da quel momento in avanti.

I canoni percepiti prima restano redditi fondiari, mentre quelli successivi diventano reddito d’impresa. Tuttavia, una volta scattata l’imprenditorialità, l’eventuale ritorno sotto soglia più avanti nell’anno non consente di rientrare nel regime non imprenditoriale.

Viene poi affrontato il problema delle prenotazioni effettuate prima dell’entrata in vigore della nuova disciplina, ma con soggiorni che si svolgono successivamente.

In questi casi – frequenti, ad esempio, per eventi come le Olimpiadi invernali – AIDC Lab propone di non applicare la nuova soglia, almeno quando le prenotazioni e i pagamenti risultano tracciabili e purché, nel resto del 2026, la soglia non venga superata.