Locazioni brevi: il caso dell’immobile estero
La Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026), art. 1, comma 17 modifica, a partire dal 1° gennaio 2026, il numero di immobili oltre i quali “scatta” la presunzione di esercizio di attività d’impresa. Nel nuovo contesto normativo, in particolare, scende da 4 a 2 il numero di appartamenti destinati alla locazione breve in ciascun periodo d’imposta.
L’art. 4 del D.L. n. 50/2017 disciplina il regime fiscale delle “locazioni brevi” ossia dei “contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.
L’art. 1, comma 595, della Legge n. 178/2020 consente di presumere l’imprenditorialità dell’operazione, in caso di destinazione alla locazione breve:
- di più di 2 “appartamenti” per ciascun periodo d’imposta
- a decorrere dall’1.1.2026 (erano 4 fino al 31.12.2025).
Per interpretare correttamente la portate della disposizione diviene cruciale comprendere a che cosa si riferisce il legislatore con il termine “appartamento” termine che seppure di uso comune, risulta essere “atecnica” e svincolata da precedenti utilizzi o richiami nella normativa fiscale, oltre che non coordinata con il contenuto dall’art. 4 del D.L. n. 50/2017 ove, più propriamente, si fa riferimento agli immobili ad uso abitativo.
Mancando inoltre un riferimento all’ubicazione degli stessi, in dottrina sono sorte tesi contrastanti rispetto alla possibilità o meno di considerare l’immobile estero.
| TESI | ARGOMENTAZIONI |
| L’immobile estero “conta” | La disposizione (Legge n. 199/2025, art. 1, comma 17) non specifica “appartamenti italiani”. Il legislatore, quindi, non ha limitato il perimetro territoriale con la finalità di evitare abusi nel caso di immobili esteri (es. in Austria o Slovenia) e disparità di trattamento nel caso di contribuenti che, soprattutto nelle zone di confine, potrebbero aver “diversificato” le attività di locazione turistica a breve termine. |
| L’immobile estero NON conta | La presunzione mira a colpire le attività turistico-ricettive domestiche italiane ed è circostanziata al “regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’art. 4, commi 2 e 3, del D.L. 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla Legge 21 giugno 2017, n. 96” poiché prevede che questo sia il regime precluso oltre i due appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
Il regime delle locazioni brevi ex D.L. n. 50/2017:
I redditi degli immobili situati all’estero imputabili a soggetti che non svolgono attività di impresa sono considerati redditi diversi ex art. 67, comma 1, lettera f) del TUIR. La citata circolare n. 26/E/2011 ha chiarito che per tali immobili non è possibile optare per la cedolare secca, in quanto non rientrano tra i redditi fondiari. In aggiunta, si segnala che nell’ordinamento estero potrebbe non esistere la gestione dell’affitto in forma “breve” e, in ogni caso, sarebbe ben difficile compararla con le previsioni domestiche. |
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