Locazioni brevi: nuova soglia e criterio di conteggio degli immobili dal 2026

La Legge di Bilancio 2026 interviene in modo molto incisivo sulla disciplina delle locazioni brevi, dimezzando di fatto il perimetro entro il quale l’attività può ancora qualificarsi come non imprenditoriale e restare nel regime speciale dell’art. 4 D.L. n. 50/2017.

Quadro normativo di riferimento – La novità è introdotta dall’art. 1, comma 17, Legge n. 199/2025, che modifica l’art. 1, comma 595, Legge n. 178/2020, incidendo sulla presunzione legale di imprenditorialità nelle locazioni brevi. Resta fermo che il regime delle locazioni brevi di cui all’art. 4 D.L. n. 50/2017 è applicabile solo se il locatore è persona fisica che opera al di fuori dell’esercizio d’impresa, in coerenza con l’art. 55, comma 2, TUIR, l’art. 4 D.P.R. n. 633/1972 e con i criteri civilistici di cui all’art. 2082 c.c.

Nuova soglia e presunzione di impresa – Dal periodo d’imposta 2026 la presunzione assoluta di imprenditorialità scatta al superamento di due appartamenti destinati a locazioni brevi, contro i cinque previsti per i periodi d’imposta a partire dal 2021. Operativamente, la soglia massima di appartamenti “compatibile” con il regime delle locazioni brevi viene abbassata da quattro a due: oltre tale limite, l’attività “si presume” svolta in forma imprenditoriale, con fuoriuscita dal regime ex art. 4 D.L. n. 50/2017 e correlati effetti IVA, redditi e adempimenti.

Impatto sul regime delle locazioni brevi – Il regime fiscale delle locazioni brevi e il correlato accesso alla cedolare secca restano quindi consentiti solo se il contribuente destina alla locazione breve non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta. La Legge di Bilancio 2026 non interviene sulle aliquote della cedolare secca, scegliendo invece di restringere a monte la platea dei soggetti che possono fruirne, escludendo i locatori che impiegano in affitto breve più di due unità.

Criteri di conteggio degli appartamenti

• Ai fini della soglia rileva il numero di “appartamenti”: la locazione di singole stanze all’interno della stessa unità, a conduttori diversi con contratti distinti, continua a rilevare come un solo appartamento nel conteggio.
• La presunzione è ancorata al numero di appartamenti destinati alla locazione breve nel periodo d’imposta, indipendentemente dalla durata dei singoli contratti: è sufficiente locare tre appartamenti per un solo week-end ciascuno nell’anno per determinare il superamento della soglia e la conseguente fuoriuscita dal regime delle locazioni brevi.

Soggetto rilevante e fattispecie particolari – Il parametro è personale, riferito al singolo contribuente e non al singolo immobile: il proprietario non include nel proprio conteggio gli immobili concessi in locazione “ordinaria” o in comodato, ancorché poi destinati a locazione breve dal conduttore o dal comodatario. A titolo esemplificativo, il contribuente che possiede tre immobili, dei quali due locati direttamente in forma breve e il terzo con contratto 4+4 ad un conduttore che a sua volta lo subloca come locazione breve, non supera la soglia di due appartamenti e continua ad applicare la disciplina delle locazioni brevi per i propri contratti.

Contratti rilevanti ed esclusioni – Nel conteggio vanno considerati anche gli immobili locati con contratti di locazione breve conclusi tramite intermediari, comprese le piattaforme digitali. Restano invece esclusi dalla presunzione i contratti di locazione ordinaria (es. 4+4 o 3+2 a canone concordato): così, un contribuente che loca due appartamenti in forma breve e altri due con contratti ordinari non supera la soglia ai fini della presunzione di imprenditorialità, conservando il regime delle locazioni brevi per i primi due.