Locazioni brevi: per la presunzione di imprenditorialità conta anche l’immobile estero

La Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026), art. 1, comma 17, ha sancito che, a partire dal 1° gennaio 2026, la presunzione di esercizio di attività d’impresa scatta al superamento dei due appartamenti destinati alla locazione breve in ciascun periodo d’imposta. Ciò significa che il regime delle locazioni brevi è ora confinato entro il limite massimo di due unità. Oltre questa soglia, tutto deve essere gestito in regime di impresa, comportando quindi l’obbligo di apertura della partita IVA nonché l’iscrizione al Registro Imprese e alla gestione INPS Commercianti “affittacamere”.

Un elemento che rischia di essere sottovalutato è il perimetro degli immobili rilevanti ai fini del conteggio. La disposizione non contiene infatti alcun riferimento all’ubicazione degli immobili rilevanti. La soglia critica (due immobili):

• non va quindi computata con esclusivo riferimento alle unità situate in Italia,
• ma deve considerare l’insieme delle proprietà destinate a locazioni brevi riconducibili al medesimo contribuente, ovunque ubicate.

In questi termini, Tizio che concede in locazione breve un appartamento a Lignano Sabbiadoro (Udine) e due appartamenti a Velden (nota località turistica Austriaca), tramite booking, supera comunque la soglia e ricade nella presunzione d’impresa.

La presunzione di imprenditorialità opera sulla base della destinazione dell’immobile alla locazione breve e non sulla base dell’effettiva stipula di un contratto di locazione. Pertanto, stante il tenore letterale della norma, la semplice destinazione di un terzo immobile alla locazione breve, ad esempio mediante inserimento nei circuiti di vendita turistica, può costituire prova del superamento della soglia dei due immobili anche in assenza di prenotazioni.