Locazioni brevi: verifica imprenditorialità nel dichiarativo con i vecchi limiti
Il reddito derivante dalle locazioni brevi, art. 4 D.L. n. 50/2017, deve essere indicato nel quadro RB del modello redditi (quadro B 730), come reddito fondiario, se il soggetto che percepisce il canone è il proprietario dell’immobile o il titolare di altro diritto reale, nel quadro RL (quadro D 730), come reddito diverso, se il soggetto che percepisce il corrispettivo è il sublocatore o il comodatario.
L’indicazione in dichiarazione del reddito da locazione breve dunque deve tenere conto dalla distinzione tra reddito fondiario e reddito diverso.
Cosicché, il reddito fondiario derivante dalla locazione effettuata nel corso del 2025 va riportato in dichiarazione, quadro RB modello Redditi 2026, periodo d’imposta 2025, anche se il corrispettivo è stato percepito nel corso del 2024, rileva dunque il periodo d’imposta in cui avviene la locazione; se il corrispettivo è stato percepito nel 2025 ma il periodo di locazione avviene nel corso del 2026, la tassazione va rinviata all’anno in cui la locazione è effettivamente avvenuta ossia nel 2026 (modello Redditi 2027).
Al contrario, Il reddito diverso derivante dalla sublocazione o dalla locazione del comodatario, da indicare nel quadro RL, va tassato nell’anno in cui il corrispettivo è percepito senza tener conto di quando effettivamente il soggiorno ha avuto luogo.
| Tipologia di reddito | Quadro dichiarazione | Principio di tassazione |
| Reddito fondiario | Quadro RB modello Redditi (quadro B 730) | Competenza |
| Reddito diverso | Quadro RL modello Redditi (quadro D 730), Il proprietario dell’immobile indica nel quadro RB la sola rendita catastale dell’immobile concesso in comodato gratuito. | Cassa |
Di seguito, alcune casistiche per meglio individuare la competenza temporale degli obblighi dichiarativi.
| Casistica | Indicazione in dichiarazione/periodo d’imposta |
| Reddito fondiario percepito nel 2024 con soggiorno 2025 | 2025 |
| Reddito fondiario percepito nel 2025 con soggiorno 2026 | 2026 |
| Reddito diverso percepito nel 2025 con soggiorno 2026 | 2025 |
| Reddito diverso percepito nel 2024 con soggiorno 2025 | 2024 |
Detto ciò, a partire dal 2026, la Legge n. 199/2025 (art. 1, comma 17 – Legge di Bilancio 2026) ha stabilito che il regime fiscale delle locazioni brevi può essere riconosciuto solo in caso di destinazione a locazione di non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
Superata questa soglia, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale.
Tuttavia rispetto al periodo d’imposta 2025 oggetto dei dichiarativi di quest’anno vale ancora il vecchio limite di 4 appartamenti fissato dal comma 595 della Legge n. 178/2020 poi oggetto di modifica.
Nei fatti per tale ultimo periodo d’imposta il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
Negli altri casi, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata si presume svolta in forma imprenditoriale, ai sensi dell’art. 2082 c.c.
Si ricorda infine che dal 1° gennaio 2024, per espressa previsione della Legge di Bilancio 2024 (Legge n. 213/2023), l’aliquota da applicarsi, nell’ipotesi di locazione breve con cedolare secca, è del 26% dal secondo al quarto immobile.
21% per un solo immobile: questa aliquota è applicata per i redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta, a scelta del contribuente.
L’individuazione di tale unità immobiliare deve avvenire nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta interessato.
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