Prima casa: niente agevolazioni se l’abitazione è affittata

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 17 febbraio 2026, n. 3596 chiarisce in modo netto la definizione di “inidoneità oggettiva” ai fini del beneficio fiscale sulla “prima casa”, escludendo l’applicazione del beneficio nel caso in cui il contribuente risulti già titolare del diritto di proprietà su un’altra abitazione, anche quando la stessa sia data in locazione a terzi.

Agevolazioni prima casa – Le agevolazioni “prima casa” spettano in riferimento all’acquisto di immobili non di lusso. In particolare, la Nota 2-bis posta in calce all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986, Testo unico dell’Imposta di registro, regola l’applicazione dell’imposta di registro al 2% in specifici casi di trasferimento di case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9.

A tal fine:

• l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o ove la stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto o ancora nel Comune dove svolge la sua attività;
• il compratore non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile,
• né essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”.

L’applicazione dell’aliquota del 2% è ammessa anche se l’acquirente possiede già un immobile per il quale ha beneficiato delle agevolazioni “prima casa”: se quest’ultimo immobile è alienato entro un anno dall’atto (comma 4-bis dello stesso art. 1 della Tariffa).

Fatta tale doverosa ricostruzione, passiamo ai chiarimenti forniti dalla Cassazione con l’ordinanza in commento.

I chiarimenti della Cassazione – Con l’ordinanza 17 febbraio 2026, n. 3596 la Cassazione ribadisce un orientamento consolidato chiarendo che:

• l’indisponibilità dell’abitazione derivante da un contratto di locazione è un impedimento solo temporaneo, per altro frutto di una consapevole scelta effettuata del proprietario;
• non è riconducibile alla fattispecie di “inidoneità oggettiva reale” che permetterebbe invece di fruire dell’agevolazione.

Quest’ultima, infatti, ricorre solo quando l’immobile risulta “giuridicamente indisponibile” a causa di un limite insito nello stesso che ne impedisce l’utilizzo come abitazione (e ciò indipendentemente dalla volontà del proprietario).