Prima casa: no ai benefici per il nuovo acquisto se c’è comproprietà con il coniuge

La comproprietà di un’abitazione con il coniuge nello stesso Comune preclude il beneficio “prima casa” per un nuovo acquisto: questo è il principio ribadito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 24477 del 3 settembre 2025.

Quadro normativo delle agevolazioni “prima casa” – Le agevolazioni “prima casa”, previste dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, consentono di applicare l’imposta di registro ridotta del 2% (o l’IVA al 4%) a chi compra un’abitazione, purché siano soddisfatte alcune condizioni, tra cui:

• non essere titolari, anche in comproprietà col coniuge, di diritti reali (proprietà, usufrutto, uso, abitazione) su altra casa di abitazione situata nel medesimo Comune (lett. b);
• non essere titolari, neppure per quote – anche in comunione legale – su tutto il territorio nazionale, di diritti reali su altra casa di abitazione già acquistata con benefici “prima casa” (lett. c).

Comunione ordinaria e comunione legale: differenze di impatto – Il caso affrontato dalla Cassazione verte su un soggetto che, in comunione ordinaria con il coniuge, possedeva un’altra abitazione nello stesso Comune in cui intendeva usufruire nuovamente dell’agevolazione “prima casa”. La titolarità di altro immobile in comunione ordinaria con il coniuge preclude il nuovo beneficio se l’immobile si trova nello stesso Comune (lett. b). La titolarità di altro immobile acquistato con agevolazioni, in comunione ordinaria, non impedisce il nuovo acquisto agevolato su territorio nazionale (lett. c), a meno che non si tratti di comunione legale; questa preclusione può essere “superata” impegnandosi a rivendere l’ex prima casa entro 2 anni.

Interpretazione della Corte di Cassazione – La Suprema Corte ha sottolineato che la norma di cui alla lett. b) va interpretata – anche a confronto con la lett. c) – come riferita a qualsiasi comproprietà col coniuge (sia legale che ordinaria). Perciò, il contribuente che possiede, anche solo in comunione ordinaria col coniuge, un’altra abitazione nello stesso Comune non può ottenere il beneficio “prima casa” su un nuovo acquisto, anche se la titolarità non è esclusiva o la comunione non è legale.

Irrilevanza dell’idoneità dell’immobile e coabitazione – Secondo la Cassazione, è irrilevante che l’immobile già posseduto, nello stesso Comune, fosse stato acquistato col beneficio “prima casa” o che, essendo in comunione ordinaria, non garantirebbe il pieno soddisfacimento delle esigenze abitative del nucleo familiare. Ciò che conta è la possibilità, in costanza di matrimonio, di godere dell’immobile stesso come casa comune.

Casistiche e applicabilità – La comunione ordinaria o legale con il coniuge su altra abitazione nel medesimo Comune preclude il beneficio. La comunione con persone diverse dal coniuge (es. altri familiari) non preclude il beneficio, poiché la norma parla solo di comproprietà col coniuge.

Riferimenti delle pronunce – La Cassazione ricorda che la preclusione non sussiste quando l’immobile posseduto nel medesimo Comune non sia “idoneo” all’uso abitativo (es. immobile inagibile o inidoneo all’abitazione secondo definizione giurisprudenziale: Cass. n. 24478/2025, n. 20981/2021, n. 100/2010).

Quindi, chi possiede, anche in comunione ordinaria con il coniuge, un’altra casa di abitazione nello stesso Comune in cui intende acquistare una nuova abitazione non può beneficiare delle agevolazioni “prima casa” sulla nuova acquisizione, a prescindere dal regime di comunione patrimoniale e dall’idoneità dell’immobile già posseduto, salvo che questo sia oggettivamente inidoneo all’uso abitativo secondo la giurisprudenza di legittimità.