Proprietà superficiaria: corrispettivo cessione nei redditi diversi

Rientrano tra i redditi diversi, ex art. 67, comma 1, lettera h) del D.P.R. n. 917/1986, TUIR, i corrispettivi incassati da un’associazione sportiva dilettantistica dalla cessione di una costruzione già esistente, con mantenimento della proprietà del suolo.

Ciò in linea con le novità normative introdotte dall’art. 1, comma 92, lettere a) e b), della Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (“Legge di Bilancio 2024”).

L’Agenzia delle Entrate si è espressa in tal senso con la risposta n. 129/2025.

L’art. 952 del Codice civile disciplina la costituzione del diritto di superficie disponendo, al primo comma, che «Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà» e, al secondo comma, che «Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo».

Tale disposizione, prevede dunque che il proprietario può costituire il diritto di superficie, attraverso:

• la concessione alsuperficiariodeldirittodicostruire (concessione ad aedificandum) e di mantenere la nuova costruzione sul suolo altrui;
• l’alienazione della proprietà della costruzione già esistente separatamente dalla proprietà del suolo (c.d. proprietà superficiaria).

Dal punto di vista dell’inquadramento fiscale, la nuova disciplina introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 (Legge n. 213/2023) prevede che le somme derivanti dalla costituzione del diritto di superficie non siano più soggette al regime fiscale delle plusvalenze di cui alla lettera b), del comma 1, dell’art. 67 del TUIR, trovando un’autonoma disciplina nella successiva lettera h).

Nel dettaglio, in base alla nuova formulazione, l’art. 67, comma 1, stabilisce che sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale o se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente:

“b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni…”

“h) i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto, dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento […] di beni immobili…”.

Tali ultimi redditi, in base all’art. 71, comma 2, del TUIR, “sono costituiti dalla differenza tra l’ammontare percepito nel periodo di imposta e le spese specificamente inerenti alla loro produzione”.

In conclusione l’associazione sportiva, alla luce della nuova disciplina, dovrà considerare il corrispettivo derivante dalla costituzione a titolo oneroso del diritto di superficie come reddito diverso (art. 67, comma 1, lettera h) del TUIR), da determinare secondo i criteri indicati nel citato art. 71, comma 2, TUIR.