Soglia locazioni brevi a 3 immobili dal 2026: regime forfetario più conveniente della cedolare

La Legge di Bilancio 2026 dovrebbe intervenire, secondo le ultime indiscrezioni, sul numero di immobili oltre i quali scatta la “presunzione di imprenditorialità”, che dovrebbe scendere dagli attuali 5 a 3, con decorrenza dal periodo d’imposta 2026. Paradossalmente ciò potrebbe rivelarsi un boomerang per l’Erario in quanto spesso accade che il regime imprenditoriale, in presenza dei presupposti per applicare il forfetario (Legge n. 190/2014), risulti più conveniente della cedolare secca per le locazioni brevi, con risparmi significativi per i contribuenti.

Si ricorda che per effetto delle modifiche apportate dall’art. 1, comma 595, della Legge di Bilancio 2021: “Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, commi 2 e 3 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 … con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta”.

Per evitare l’aumento della cedolare secca sul secondo immobile, nell’ambito del pacchetto di emendamenti alla manovra 2026 si propone di abbassare a 2 il numero di immobili che possono essere destinati alla locazione breve senza apertura della partita IVA. Ricordiamo che la destinazione alla locazione breve anche per un solo giorno a fine anno del terzo immobile “travolge” l’attività esercitata (che diventa imprenditoriale) per l’intero periodo d’imposta.

Se la modifica dovesse trovare conferma definitiva, i contribuenti con più di tre immobili destinati alla locazione breve dovranno procedere all’apertura della partita IVA (con attribuzione del relativo codice attività da verificare con cura.

Una volta aperta la partita IVA, il regime naturale per piccoli operatori è il forfetario di cui alla Legge n. 190/2014, confermato per il 2026 con soglia di ricavi/compensi fino a 85.000 euro. In regime forfetario si applica:

• un’imposta sostitutiva (5% per start-up nei primi cinque anni, poi 15%)
• sul reddito determinato in via forfetaria applicando il coefficiente di redditività ai ricavi, che per gli affitti brevi è pari al 40%.

Appare evidente che sia l’aliquota che la base imponibile sono decisamente convenienti rispetto all’aliquota della cedolare secca (21 o 26%) che si applica invece all’intero importo del canone percepito.

L’analisi di convenienza deve evidentemente tenere conto tuttavia:

• dei maggiori adempimenti connessi all’attività imprenditoriale (apertura partita IVA, fatturazione elettronica, invio modello Redditi PF etc.),
• dell’impatto contributivo: con il conseguente obbligo di versamento dei contributi dovuti alla gestione separata.