Stretta locazioni brevi: chi apre la partita IVA se l’immobile è cointestato?

La Legge di Bilancio 2026 ha modificato il numero di appartamenti destinati alla locazione breve che fa scattare la presunzione di imprenditorialità, ovvero l’obbligo di aprire partita IVA, obbligando il contribuente ad abbandonare del tutto le regole del reddito fondiario e la possibile opzione per la cedolare secca. Ma chi è il soggetto tenuto ad aprire la posizione fiscale nel caso in cui il terzo immobile sia cointestato tra più comproprietari? Ad esempio, nel caso in cui due fratelli si trovino in eredità 3 o più immobili e decidano di locare gli appartamenti a breve termine.

Per effetto delle modifiche normative, come detto, a partire dal 2026:

• Per i contribuenti che restano sotto la soglia dei tre immobili destinati a locazione breve:
  • il regime di cedolare secca resta accessibile (si ricorda che si tratta di una facoltà, fermo restando la possibilità di optare per la tassazione ordinaria)
  • in caso di cedolare secca si applica l’aliquota del 21% per un solo immobile e l’aliquota del 26% per il secondo;
  • spetta al locatore individuare l’unità immobiliare su cui applicare il regime più favorevole in sede di dichiarazione dei redditi;
  • gli intermediari immobiliari continuano a operare la ritenuta nella misura del 21% a titolo di acconto sull’intero ammontare dei canoni incassati o intermediati.
• Oltre i due immobili destinati a locazione breve l’intera gestione assume natura imprenditoriale.

Regole per gli immobili cointestati

Per immobili in comproprietà, ogni comproprietario conta l’intero immobile ai fini del computo del proprio limite personale di 2 unità.

Di conseguenza, se un soggetto ha:

1. immobile in proprietà al 100% e destinati alla locazione breve;
2. immobili in comproprietà al 50% con il fratello, sempre con locazioni brevi,

lo stesso è tenuto ad aprire la partita IVA.

In linea generale, infatti, in caso di contitolarità:

• “il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto per la parte corrispondente al suo diritto” (art. 26, comma 2 TUIR),
• “i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili” (comma 1).

In passato l’Agenzia delle Entrate (circolare 20/E/2012, risposta 6) ha peraltro chiarito che “nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del comproprietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile”.