Superbonus: come calcolare la plusvalenza sulla vendita dell’alloggio portiere

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 86/E del 27 marzo 2026, chiarisce il regime delle plusvalenze generate dalla vendita dell’alloggio del portiere, bene condominiale, in un edificio oggetto di interventi “Superbonus” ex art. 119 del Decreto Rilancio.​

Fattispecie analizzata

Il caso riguarda un grande condominio che ha eseguito lavori sulle parti comuni agevolati al 110 per cento, fruendo dello sconto in fattura, e che intende vendere l’appartamento già concesso in uso al portiere, accatastato autonomamente in categoria A/3.

Normativa di riferimento

L’art. 1, commi 64–67, della Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge di Bilancio 2024), modificando, tra l’altro, gli artt. 67 e 68 del TUIR ha introdotto nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare tassabile in caso di cessione, entro dieci anni, di immobili interessati da interventi agevolati “Superbonus”, salvo le esenzioni per immobili acquisiti per successione o adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di riferimento.

L’alloggio del portiere

Per la cessione dell’alloggio del portiere, la verifica delle cause di esclusione deve avvenire con riferimento alla posizione soggettiva di ciascun condomino rispetto alla propria unità immobiliare. Ciò in quanto la titolarità dell’abitazione del portiere, proporzionata ai millesimi di proprietà deriva dalla titolarità dell’unità immobiliare cui tali millesimi si riferiscono costituendone un elemento accessorio.

In questi termini:

• se per un condomino ricorre l’esenzione (successione o abitazione principale), la quota di corrispettivo a lui imputabile non genera redditi diversi (il bene accessorio segue quindi il regime applicabile al bene principale);
• negli altri casi, la plusvalenza è imponibile proporzionalmente ai millesimi.

Quanto al costo fiscalmente riconosciuto, se non è individuabile un prezzo di acquisto specifico per l’alloggio, è ammesso l’uso di una perizia giurata, rivalutata in base all’indice Istat per gli immobili posseduti da oltre cinque anni. Per i condòmini che hanno fruito del Superbonus al 110 per cento con opzione di cessione/sconto, le spese agevolate sulle parti comuni sono irrilevanti ai fini dei “costi inerenti” se la vendita avviene entro cinque anni dalla conclusione lavori, mentre oltre i cinque anni rileva il 50 per cento di tali spese.