Superbonus e vendita dell’immobile: quando la plusvalenza non è imponibile

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 124 del 2026 , ha fornito importanti indicazioni sull’applicazione dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR, norma che disciplina la tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili oggetto di interventi agevolati con Superbonus.

Il caso esaminato riguarda una contribuente proprietaria di un immobile acquistato nel 2006 e successivamente interessato da lavori agevolati con Superbonus, realizzati nel 2023 e nel 2024, conclusi entro il 31 dicembre 2024, ai sensi dell’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, con fruizione tramite sconto in fattura. L’immobile era stato in precedenza gravato da un diritto di usufrutto a favore dei genitori della proprietaria, dal 2012 al 2022, periodo in cui i genitori hanno mantenuto la residenza nello stesso immobile sulla base di un contratto di comodato.

La contribuente ha chiesto all’Amministrazione finanziaria quale fosse la data di acquisto da considerare ai fini del calcolo del periodo decennale previsto dalla norma: quella del 2006, relativa all’acquisto della piena proprietà, oppure quella del 2022, coincidente con la consolidazione della piena proprietà dopo l’estinzione dell’usufrutto.

L’Agenzia ha confermato che la data rilevante è quella del 9 maggio 2006, poiché la rinuncia all’usufrutto non determina un nuovo acquisto dell’immobile. La cessazione dell’usufrutto comporta una semplice riespansione del diritto di proprietà già presente nel patrimonio del nudo proprietario e non l’acquisizione di un nuovo diritto reale.

Altro aspetto centrale riguarda la tassazione della plusvalenza. La norma prevede infatti che non siano imponibili le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione (articolo 67, comma 1, lettera bbis) del TUIR).

Nel caso analizzato, i genitori della contribuente hanno mantenuto la residenza nell’immobile dal 1991 fino al 2022. Pertanto, secondo l’Agenzia, l’eventuale plusvalenza realizzata non sarà imponibile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera bbis), del TUIR in quanto l’immobile è stato adibito ad abitazione principale dei familiari del cedente per la maggior parte del decennio antecedente la cessione.