Superbonus: nessuna plusvalenza sulla rivendita di case antisismiche acquistate da impresa

Con la risposta ad interpello n. 137/E del 20 maggio 2025, l’Agenzia delle Entrate fornisce importanti chiarimenti in tema di plusvalenze immobiliari legate alla rivendita di immobili oggetto di interventi antisismici agevolati tramite Superbonus, quando l’acquirente originario abbia optato per la cessione del credito d’imposta.

La fattispecie analizzata

Un contribuente aveva acquistato nel marzo 2021 un immobile da un’impresa di costruzione, beneficiando delle detrazioni “Super Sismabonus” (art. 16, comma 1-septies, D.L. n. 63/2013 e art. 119 D.L. n. 34/2020), esercitando l’opzione per la cessione del relativo credito d’imposta. In vista della rivendita dell’immobile nel 2025, il contributore chiede di sapere se si realizza o meno una plusvalenza imponibile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera b-bis), TUIR e, in caso affermativo, se il costo di acquisto deve essere decurtato del credito d’imposta.

La normativa di riferimento

La Legge di Bilancio 2024 (art. 1, commi 64–67, Legge n. 213/2023) ha introdotto una nuova ipotesi di plusvalenza imponibile (art. 67, comma 1, lettera b-bis) TUIR) per la cessione di immobili di interventi Superbonus oggetto di conclusioni da non più di dieci anni, con specifiche regole di calcolo del costo fiscale (art. 68 TUIR).

Al fine del calcolo della plusvalenza – da assoggettare all’imposta sostitutiva del 26% prevista dall’art. 1, comma 496, Legge n. 266/2005 – il novellato art. 68 del TUIR fissa regole peculiari, che si differenziano in funzione dell’intervallo temporale intercorso tra l’acquisto e la relativa cessione:

Il parere dell’Agenzia delle Entrate

Secondo quanto chiarito con la circolare n. 13/E/2024:

• la plusvalenza “Superbonus” si applica solo alla prima cessione dell’immobile effettuata dall’impresa che ha realizzato gli interventi agevolati;
• le successive rivendite (come nel caso di specie) da parte di chi ha acquistato l’immobile dall’impresa non rientrano nell’ambito applicativo della nuova disciplina.

Pertanto, l’Agenzia chiarisce che la vendita dell’immobile relativamente al quale il contribuente ha fruito del Superbonus avendo acquistato dall’impresa che ha realizzato gli interventi di riduzione del rischio sismico mediante la demolizione e ricostruzione di interi edifici non realizza una plusvalenza ai sensi del citato art. 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR. Tuttavia, se la cessione avviene entro cinque anni dall’acquisto e l’immobile non è stato adibito ad abitazione principale, potrà comunque configurarsi una plusvalenza ordinaria ex art. 67, comma 1, lettera b) TUIR.