Terreni agricoli non estromettibili

L’imprenditore agricolo individuale può estromettere solo i fabbricati strumentali e non i terreni agricoli, che restano beni patrimonio e non rientrano nell’ambito oggettivo dell’estromissione agevolata.

Inquadramento normativo – La Legge 30 dicembre 2025, n. 199, ai commi 35–41, ha riaperto la finestra per l’estromissione agevolata degli immobili strumentali dell’imprenditore individuale, rinviando espressamente al comma 121 della Legge 208/2015 per la disciplina di dettaglio. L’agevolazione riguarda gli immobili strumentali di cui all’art. 43, comma 2, TUIR, posseduti dall’imprenditore individuale al 30 settembre 2025, con effetti fiscali dal 1° gennaio 2026 e perfezionamento dell’operazione entro il 31 maggio 2026.

Terreni agricoli: perché non sono estromettibili – L’art. 43, comma 2, TUIR definisce strumentali gli immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’arte o professione o dell’impresa commerciale da parte del possessore. Per l’impresa agricola, i terreni costituiscono l’oggetto dell’attività (bene “patrimonio”) e non lo strumento tramite il quale l’attività viene svolta, motivo per cui dottrina e giurisprudenza tendono a non ricomprenderli tra gli immobili strumentali estromettibili ai sensi della disciplina agevolata.

Nelle circolari 26/E e 37/E del 2016, emanate in occasione della precedente riapertura della disciplina di assegnazioni ed estromissioni agevolate, l’Agenzia delle Entrate ha menzionato espressamente i terreni solo in relazione all’assegnazione ai soci, non nell’ambito dell’estromissione dell’imprenditore individuale, confermando implicitamente la loro estraneità al perimetro dell’estromissione agevolata.

Risultano astrattamente estromettibili i fabbricati strumentali (D/10, C/2, A/2 se qualificati e utilizzati come strumentali all’attività agricola), posseduti alla data del 30 settembre 2025 e imputati alla sfera imprenditoriale. L’agevolazione opera applicando un’imposta sostitutiva (attualmente pari all’8%) sulla differenza tra il valore normale o catastale dei fabbricati e il relativo costo fiscalmente riconosciuto, con versamento in due rate (60% entro il 30 novembre 2026, 40% entro il 30 giugno 2027).

Il terreno agricolo, invece, non rientra tra gli immobili strumentali ex art. 43, comma 2, e quindi non può essere oggetto di estromissione agevolata: l’operazione agevolata potrà riguardare solo i fabbricati strumentali, ferma restando la permanenza dei terreni nel quadro reddituale catastale agrario e dominicale.

Sul criterio di determinazione del valore – I riferimenti operativi (valore catastale determinato rivalutando il reddito dominicale del 25% e moltiplicandolo per 135) attengono al calcolo del valore catastale dei terreni, ma nel contesto dell’estromissione agevolata 2026 l’oggetto rilevante sono gli immobili strumentali, per i quali si assume il valore normale o il valore catastale dell’unità immobiliare, non la rendita “assorbita” nel terreno agricolo.

I terreni sono esclusi dal perimetro dell’estromissione; l’operazione è limitata ai soli fabbricati strumentali, applicando l’imposta sostitutiva sulla differenza tra il valore (normale o catastale) dei fabbricati e il relativo costo fiscalmente riconosciuto.