Bonus edilizi, mancata costituzione del fondo lavori in condomino: come rimediare

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L’Agenzia delle Entrate ha il potere di contestare la nullità della delibera assembleare di approvazione dei lavori agevolati per mancata costituzione del fondo speciale ex art. 1135 del Codice civile. Secondo la norma, infatti, è legittimato alla contestazione chiunque vi abbia interesse, incluso quindi anche il Fisco, con conseguente possibile compromissione della successiva operazione di cessione del credito.

Il problema si pone, nella quasi generalità dei casi, in presenza di delibere condominiali ante 25 novembre 2022 che prevedevano:

  • l’affidamento integrale dei lavori agevolati;
  • a favore di un fornitore che si impegnava ad applicare lo sconto in fattura.

In una simile circostanza, parte della dottrina afferma come, in realtà, la mancata costituzione del fondo lavori ex art. 1135 c.c. non sembrerebbe in contrasto con la lettera e la ratio della norma, a condizione che la delibera di cui sopra riguardi esclusivamente lavori sulle parti comuni per importi non eccedenti i massimali agevolati con il Superbonus spettante nella misura “piena” del 110%.

In tal caso, tuttavia, nel caso in cui i lavori si protraggano anche per il 2024 con la relativa riduzione dell’aliquota agevolata, si impone di sanare tempestivamente l’omissione iniziale:

  • costituendo il fondo speciale ex articolo 1135, comma 1, n. 4, del Codice civile;
  • poiché in tal caso, diversamente da quanto preventivato inizialmente, il condominio dovrà fare fronte al 30% complessivo delle spese agevolate.

Al riguardo preme sottolineare che l’integrazione della delibera in argomento non dovrebbe poter incidere in alcun modo sul requisito dell’“anteriorità”, necessario per garantire la possibilità di esercizio dell’opzione per la cessione del credito anche post modifiche del Decreto Cessioni (D.L. n. 11/2023 ) che, come noto, riguarda le delibere approvate fino al 16 febbraio 2023.

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