Com’è noto la disciplina delle società non operative è nata con l’obiettivo specifico di colpire le società c.d. “schermo”, ossia quelle strutture giuridiche create ad hoc dal contribuente senza una reale finalità imprenditoriale, ma con l’unico scopo di celare beni patrimoniali dei soci i quali restano, tuttavia, nella loro disponibilità pur senza una formale intestazione.
In detto contesto le società immobiliari, soprattutto quelle di gestione che svolgono in via esclusiva o prevalente l’attività di locazione dei beni immobili posseduti, sono i soggetti giuridici che più di frequente ricadono nelle maglie della norma: vuoi perché in alcuni casi vengono utilizzate per intestarvi beni poi concessi in uso ai soci o loro familiari gratuitamente o, comunque, a canoni inferiori a quelli di mercato, ma abbastanza spesso anche per il fatto che i parametri fissati dall’articolo 30 della L. 724/1994 tendono a sovrastimare i ricavi minimi necessari per non essere considerati di comodo rispetto a quelli effettivamente conseguibili nell’attuale contesto del mercato immobiliare. Mentre la prima delle due situazioni prospettate “incarna” con precisione la fattispecie che la norma si propone (giustamente) di contrastare la seconda, invece, obbliga le società (in particolare le immobiliari) nate senza alcuna finalità elusiva a trovare soluzioni spesso non semplici per ottenere la disapplicazione della disciplina in questione onde evitarne gli effetti fortemente penalizzanti, soprattutto sotto il profilo della tassazione del reddito.
Tralasciando volutamente la normativa – di più recente emanazione – riguardante le c.d. perdite sistemiche, focalizziamo l’attenzione sull’indicatore “classico” utilizzato per smascherare i soggetti considerati di comodo rappresentato dal test di operatività, che consiste nel porre a raffronto la media dei componenti positivi effettivamente conseguiti dalla società nell’esercizio in corso e nei due precedenti con la media – sempre su base triennale – dei ricavi presunti calcolati applicando specifiche percentuali al valore delle attività patrimoniali. Se i primi risultano inferiori all’importo determinato forfetariamente la società si considera di comodo a meno che non sussista una causa di disapplicazione automatica, tra quelle elencate nel comma 1, lettere da a) ad f) del provvedimento 14 febbraio 2008 n. 23681, oppure si riesca a far valere tramite interpello la presenza di oggettive situazioni che hanno reso impossibile il superamento del test di operatività.
Va detto che, per effetto delle novità introdotte dal D.Lgs. 156/2015, il nuovo interpello probatorio di cui all’articolo 11, comma 1, lett. b) della L. 212/2000 (c.d. Statuto del Contribuente) non è più obbligatorio: il contribuente, pertanto, ritenendo sussistere valide ragioni oggettive che non hanno permesso il superamento del test di operatività, può (auto)disapplicare la disciplina sulle società di comodo anche in assenza di interpello o in presenza di interpello con risposta negativa, purché assolva la formalità rappresentata dalla separata indicazione nella dichiarazione dei redditi, in assenza della quale si renderà applicabile una sanzione amministrativa da € 2.000 ad € 21.000 eventualmente raddoppiabile in caso la legittimità dell’(auto)disapplicazione venga successivamente disconosciuta per effetto della verifica da parte del Fisco della posizione individuale della società.
Le situazioni oggettive che consentono la disapplicazione – anche automatica – della normativa in commento possono essere le più varie, soprattutto con riferimento alle società immobiliari. Ve ne sono alcune, tuttavia, espressamente previste dall’Agenzia delle Entrate nelle circolari 5/E/2007, 25/E/2007 e 44/E/2007, tra cui ad esempio:
Al fine di meglio comprendere l’orientamento prevalente in seno all’Amministrazione finanziaria vale la pena analizzare la vicenda alla base di un’istanza di interpello recentemente presentata per l’annualità 2015 e la relativa (ineccepibile) risposta fornita dalla DRE Marche. Il caso è quello di una società immobiliare che possiede in tutto due immobili di cui:
Nessuna delle sopra menzionate iniziative, tuttavia, ha dato i frutti sperati in quanto nella zona su cui insiste lo stabile vi è una grande abbondanza e offerta di immobili della stessa tipologia e dimensione, tra i quali non pochi anche di più recente costruzione.
Alla luce di quanto sopra la Direzione Regionale Marche ha espresso il seguente parere.
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