Cedolare secca per le locazioni concordate nei comuni calamitosi: il rebus dell’aliquota

A causa della forte incertezza interpretativa sul tema, sono molti i CAF ed i contribuenti che, in sede di dichiarazione dei redditi preferiscono applicare ai contratti concordati con opzione per la cedolare secca relativi ad immobili ubicati in Comuni ex calamitosi, l’aliquota “ordinaria” al 21% invece di quella agevolata al 10%.

Nuovo Tuir – Il nuovo Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposte sui redditi, approvato con il D.Lgs. n. 117/2026 e pubblicato nel Supplemento ordinario n. 26 alla Gazzetta Ufficiale n. 152 del 3 luglio 2026, contiene anche la disciplina della cedolare secca sugli affitti, trasferendo nel TUIR le disposizioni prima contenute nell’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011. L’art. 205 in particolare, raccoglie diverse ipotesi di applicazione dell’aliquota ridotta, comprese quelle relative ai contratti stipulati nei comuni interessati da eventi calamitosi e nei comuni individuati dal D.L. n. 189/2016 nei quali sia stata individuata una zona rossa con ordinanza sindacale.

Previsione originaria – Anche in precedenza, il legislatore, prevedeva l’applicazione dell’aliquota al 10% ai contratti di locazione stipulati nei Comuni per i quali sia stato deliberato, nei cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del D.L. n. 47/2014, cioè il 28 maggio 2014, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi di cui all’art. 2, comma 1, lett c), legge 24 febbraio 1992, n. 225.

La circolare 8 aprile 2016, n. 12/E ha affermato che, qualora nei Comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza, non siano mai stati definiti accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori per la determinazione del canone, è possibile fare riferimento, per applicare l’aliquota del 10%, all’Accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra regione. L’Agenzia si è altresì, espressa sul punto con risposta ad istanza di interpello 7 novembre 2019,n. 470.

Problema interpretativo – La norma, come sopra evidenziato, si basa su delibere di emergenza. Dal punto di vista operativo, tuttavia:

• ad oggi non esiste un elenco ufficiale di comuni interessati con importanti fonti di rischio e incertezza per contribuenti e addetti ai lavori;
• l’Agenzia delle Entrate adotta un’interpretazione molto rigida sul tema vincolando l’agevolazione solo ai comuni espressamente indicati nei provvedimenti commissariali legati a specifici stati di emergenza.

Diverse organizzazioni come Confedilizia e il Sunia denunciano come questa stretta lasci in bilico l’applicazione uniforme del beneficio in tutta Italia, penalizzando i proprietari che optano per il canone concordato in aree già provate da disastri naturali.

Non resta che auspicare un intervento del legislatore per semplificare il quadro normativo, evitare penalizzazioni ingiustificate ed allargare la cedolare al 10% a tutti i comuni italiani “calamitati” anche dopo il quinquennio 2009-2014.