Detrazione IVA immobili strumentali: regole e casi di contestazione dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate in alcuni casi sta contestando la detrazione dell’IVA assolta in fase di acquisto di immobili strumentali per natura.

Partiamo dal presupposto che si considerano strumentali per natura gli immobili classificati o classificabili in Catasto (risoluzione 3 febbraio 1989, n. 3/330, circolare 10 aprile 2019, n. 8/E) nei gruppi:

• C (unità immobiliari a destinazione ordinaria, commerciale e varia);
• B (unità immobiliari per uso di alloggi collettivi);
• D (immobili a destinazione speciale);
• E (immobili a destinazione particolare);
• nella categoria A/10 (uffici e studi privati).

Tale strumentalità è riconosciuta anche laddove gli stessi immobili non siano utilizzati ovvero dati in locazione o comodato (secondo periodo dell’art. 43, comma 2, del TUIR).

I casi principali di contestazione riguardano le ipotesi in cui l’immobile viene dato in locazione da società di gestione immobiliare subito dopo l’acquisto (anche in locazione commerciale) con applicazione dell’IVA per opzione. In poche parole gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate rilevano il mancato utilizzo diretto dell’immobile nello svolgimento della propria attività, a loro dire, unica condizione per rispettare il requisito della strumentalità.

Si tratta probabilmente di una discutibile estensione della portata applicativa dell’art. 19-bis1, comma 1, lett. i), del D.P.R. n. 633/1972.

Infatti, tale disposizione prevede l’indetraibilità oggettiva dell’IVA assolta sull’acquisto di immobili abitativi e sui lavori di manutenzione o ristrutturazione degli stessi, a meno che:

• tali operazioni siano effettuate da un soggetto passivo la cui attività esclusiva o principale sia quella di costruire immobili a destinazione a abitativa; ovvero
• le operazioni siano effettuate da soggetti passivi che svolgono attività di locazione immobiliare con applicazione del pro rata di detrazione di cui all’art. 19, comma 5, del D.P.R. n. 633/1972.

Il divieto di detrazione in parola riguarda gli immobili a destinazione abitativa, che devono essere individuati in funzione della classificazione catastale, a prescindere dal loro effettivo utilizzo.

In tal senso l’Agenzia delle Entrate: rientrano, pertanto, nella categoria degli immobili abitativi tutte le unità immobiliari catastalmente classificate o classificabili nelle categorie da A/1 ad A/11, escluse quelle classificate o classificabili in A/10 (circolare 4 agosto 2006, n. 27 e risoluzione 12 agosto 2005, n. 119).

Nel caso di specie richiamato in apertura sembrerebbe del tutto contestabile la posizione assunta dall’Agenzia delle Entrate tenendo però bene a mente che la strumentalità per natura non va intesa come un riconoscimento ex lege ossia a prescindere dalle caratteristiche del medesimo in rapporto con l’attività dell’azienda (Cass., sentenza 22 giugno 2018, n. 16546).

Il caso specifico della sentenza appena citata però riguardava le indebite detrazioni IVA e deduzioni delle quote di ammortamento relative all’acquisto di un fabbricato a uso artigianale, in quanto ritenuto non strumentale all’esercizio dell’attività esercitata di commercio di mobili usati, ossia per difetto di inerenza.

Detto ciò, in riferimento invece alla suddetta disposizione di indetraibilità per gli immobili abitativi, a livello di giurisprudenza, la Cassazione ha già avuto modo di ribadire che va data enfasi alla sostanzialità dell’attività svolta dall’impresa non al mero dato catastale associato all’immobile acquisito come sostenuto dall’Agenzia delle Entrate: per cui la valutazione della strumentalità di un acquisto rispetto all’attività imprenditoriale va effettuata in concreto, tenendo conto dell’effettiva natura del bene in correlazione agli scopi dell’impresa, non già in termini puramente astratti (Cass. sentenze n. 16730/2007, n. 12036/2008).

In tal senso anche l’ordinanza, Cass., ord. 12 giugno 2020, n. 11333, a favore dell’interpretazione sostanzialistica della previsione di indetraibilità in esame, ponendo cioè l’accento sull’aspetto dell’effettiva utilizzazione dell’unità immobiliare acquistata. Nel caso specifico l’intervento riguardava gli immobili destinati allo svolgimento di un’attività ricettiva.