Diritto d’uso esclusivo di un’infrastruttura: disciplina civilistica e fiscale

L’Agenzia Entrate ha pubblicato il 7 luglio 2026 una Scheda, elaborata congiuntamente a OIC, dal titolo “Trattamento contabile del diritto d’uso esclusivo di un’infrastruttura”. Con tale Documento, il Fisco fa il punto sul corretto trattamento delle fattispecie sotto il profilo contabile e fiscale.

Fattispecie di riferimento

Il documento analizza una fattispecie molto specifica, relativa a una Società che:

• sottoscrive un contratto per l’utilizzo esclusivo di un’infrastruttura identificata (ad esempio, una tratta identificata di fibra ottica);
• con durata determinata (10 anni)
• prevedendo il pagamento di un corrispettivo da corrispondere in un’unica soluzione alla data di sottoscrizione del contratto;
• la proprietà dell’infrastruttura resta in capo al fornitore dell’infrastruttura che è anche responsabile della relativa manutenzione;
• nel contratto non sono previsti altri servizi, né ci sono altri contratti tra le parti.

Trattamento contabile

Per individuare il corretto trattamento contabile risulta dirimente l’analisi contrattuale per distinguere la natura reale o obbligatoria dei diritti trasferiti.

Il documento precisa che:

• la circostanza che il corrispettivo sia stato individuato a corpo e forfetariamente con riferimento all’intera durata del contratto e non ad annualità o a rate periodiche, seppure tipica dei contratti traslativi di diritti reali,
• non è di per sé idonea a qualificare il negozio giuridico sottostante come traslativo di un diritto reale.

Pertanto, la fattispecie risulta assimilabile ad un contratto di locazione, che ai sensi dell’art. 1571 del Codice civile è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

In linea con le previsioni dell’OIC12 la società che utilizza l’infrastruttura in forza del diritto d’uso esclusivo deve rilevare:

• il corrispettivo versato alla data di sottoscrizione del contratto nei risconti attivi;
• la quota di competenza dell’esercizio nella voce B.8 del Conto economico.

Eventuali modifiche delle politiche contabili precedentemente adottate, derivanti dalla pubblicazione del documento in oggetto, sono contabilizzate come cambiamenti di principi contabili ai sensi dell’OIC 29 “Cambiamenti di principi contabili, cambiamenti di stime contabili, correzione di errori, fatti intervenuti dopo la chiusura dell’esercizio”.

Aspetti fiscali

Ai fini fiscali:

• se l’operazione è riconducibile ad una locazione operativa,
• il corrispettivo corrisposto in un’unica soluzione alla data di sottoscrizione del contratto risulterà ripartito contabilmente lungo la durata del contratto di locazione e tale ripartizione assumerà rilevanza anche da un punto di vista fiscale. Ciò sulla base del principio di derivazione di cui all’art. 83 del TUIR.

Anche qualora il contratto si configuri di locazione finanziaria, la deducibilità del maxi canone è subordinata al rispetto del principio della competenza (cfr. circolare n. 8/E del 7 aprile 2017, par. 8.4). In tale ipotesi, tuttavia, il corrispettivo versato in un’unica soluzione dovrà essere assoggettato alla specifica disciplina prevista dal comma 7 dell’art. 102 del TUIR in base alla quale “a prescindere dalla durata contrattuale prevista, la deduzione è ammessa per un periodo non inferiore alla metà del periodo di ammortamento corrispondente al coefficiente stabilito a norma del comma 2, in relazione all’attività esercitata dall’impresa stessa; in caso di beni immobili, la deduzione è ammessa per un periodo non inferiore a dodici anni”.