Estromissione dell’immobile esclusa con affitto unica azienda

L’art. 1, comma 41, Legge n. 199/2025 (Legge di Bilancio 2026) proroga l’estromissione agevolata degli immobili strumentali dal patrimonio dell’imprenditore individuale, con imposta sostitutiva all’8%. La norma richiama, come già avvenuto nelle sue ultime edizioni, l’art. 1, comma 121, della Legge 28 dicembre 2015, n. 208 e, pertanto, sono utilizzabili anche i chiarimenti già forniti dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 26/E/2016.

L’estromissione agevolata può essere effettuata dai soggetti che al 30 settembre 2025 risultano in possesso della qualifica di imprenditore individuale e che risultano tali fino al 1° gennaio 2026, data di effetto dell’estromissione.

L’estromissione è consentita a prescindere dal regime contabile adottato (ordinario, semplificato o forfetario).

Mentre non può avvalersene:

• l’imprenditore individuale che ha concesso l’unica azienda in affitto o usufrutto antecedentemente al 1° gennaio 2026: infatti, per la durata dell’affitto o dell’usufrutto dell’unica azienda, l’affittante non riveste la qualifica di imprenditore, come si desume dall’art. 67, comma 1, lett. h) del TUIR;
• l’unico socio di una società di persone che, non avendo provveduto alla ricostituzione della pluralità dei soci, non ha “trasformato” la società in ditta individuale entro il 30 settembre 2025.

Da notare che sulla scorta dell’art. 65, comma 1, D.P.R. n. 917/1986, gli immobili interessati dalla disposizione agevolativa in commento sono quelli strumentali per natura e/o destinazione.

Tali cespiti, si considerano relativi all’impresa, qualora:

• iscritti nell’inventario ex art. 2217 c.c. per i soggetti in contabilità ordinaria;
• annotati nel registro dei beni ammortizzabili, per i soggetti in contabilità semplificata;
• per gli immobili già posseduti al 31 dicembre 1991, si ha la seguente distinzione:
  • gli immobili strumentali per destinazione erano considerati sempre relativi all’impresa, anche se non indicati nell’inventario o nel registro dei beni ammortizzabili;
  • gli immobili strumentali per natura era comunque richiesta l’indicazione nell’inventario (o nel registro dei beni ammortizzabili).

In merito alla tipologia di immobili strumentali individuati dall’art. 43, comma 2, D.P.R. n. 917/1986, posseduti al 30 settembre 2025, interessati dalla novella in rassegna, si rileva che sono tali:

• strumentali per natura: immobili rientranti nelle categorie catastali B, C, D, E e A/10 (possono essere estromessi anche se non impiegati nell’attività dell’impresa, ovvero anche se dati in locazione/comodato a terzi).
• strumentali per destinazione: immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa, indipendentemente dalla categoria catastale e, dunque, possono essere estromessi solo quelli utilizzati in modo esclusivo/diretto nel cicolo produttivo dell’attività svolta.