Mutui prima casa: ammessa la rinegoziazione

Prorogata la possibilità di ristrutturare i mutui ipotecari per immobili adibiti a prima casa oggetto di procedura esecutiva. Le rinegoziazioni, o i nuovi finanziamenti derivanti dagli accordi con le banche, possono essere assistiti da garanzia rilasciata dal Fondo prima casa di cui all’art. 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147. La misura è prevista nel Ddl di conversione in legge del decreto “Sostegni” (D.L. 22 marzo 2021, n. 41), approvato ieri dal Senato.

In particolare, nel caso in cui la banca o altro intermediario finanziario che sia creditore ipotecario di primo grado abbia iniziato o sia intervenuto in una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l’abitazione principale del debitore, quest’ultimo – se qualificato come consumatore ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera a), del Codice del consumo (D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206) – può chiedere la rinegoziazione del mutuo in essere oppure un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, a un terzo finanziatore purché si tratti di un intermediario finanziario.

La norma subordina peraltro l’applicabilità della regola alle seguenti condizioni:

  1. l’ipoteca deve gravare su un immobile che costituisce abitazione principale del debitore e quest’ultimo deve aver rimborsato, alla data della presentazione dell’istanza, almeno il 5% del capitale originariamente finanziato;
  2. l’immobile dev’essere adibito ad abitazione principale del debitore quando è iniziata la procedura esecutiva e per l’intera durata della stessa;
  3. l’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9 e non deve avere le caratteristiche di lusso ai sensi del D.M. 2 agosto 1969, n. 1072 ;
  4. la richiesta dev’essere presentata entro il 31 dicembre 2022 sempreché al momento della presentazione sia pendente una procedura esecutiva immobiliare sul bene il cui pignoramento sia stato notificato entro il 21 marzo 2021;
  5. il debito complessivo calcolato ai sensi dell’art. 2855 del codice civile nell’ambito della procedura non dev’essere superiore a 250.000 euro;
  6. l’importo offerto dev’essere pari al minor valore tra il debito per capitale e interessi, e il 75% del prezzo base della successiva asta o, nel caso in cui l’asta non sia ancora stata fissata, del valore del bene come determinato dall’esperto di cui all’art. 569 del codice di procedura civile;
  7. la restituzione dell’importo rinegoziato o finanziato deve avvenire con una dilazione non inferiore a 10 anni e non superiore a 30 anni, decorrenti dalla data di sottoscrizione dell’accordo e comunque tale che la sua durata in anni, sommata all’età del debitore, non superi il numero di 80.
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