Occorre il consenso di tutti i condomini per costituire un diritto di superficie sul lastrico solare

Nell’ambito del condominio, il proprietario di un lastrico solare che intenda cedere in godimento ad altri, a titolo oneroso, la facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore o un altro impianto tecnologico, con il diritto di mantenere la disponibilità e il godimento dell’impianto ed asportare il medesimo alla fine del rapporto, può utilizzare sia un contratto ad effetti reali, sia un contratto ad effetti personali: lo hanno precisato le Sezioni Unite civili della Corte di Cassazione con la sentenza 30 aprile 2020, n. 8434.

Nell’occasione, i giudici di legittimità hanno inoltre precisato quanto segue:

  1. qualora le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti reali, lo schema negoziale di riferimento è quello del contratto costitutivo di un diritto di superficie, il quale attribuisce all’acquirente la proprietà superficiaria dell’impianto installato sul lastrico solare, può essere costituito per un tempo determinato e può prevedere una deroga convenzionale alla regola che, all’estinzione del diritto per scadenza del termine, il proprietario del suolo diventi proprietario della costruzione;
  2. il contratto con cui il condominio costituisce, a favore di altri, un diritto di superficie, anche temporaneo, sul lastrico solare del fabbricato condominiale, finalizzato alla installazione di un ripetitore, o altro impianto tecnologico, richiede l’approvazione di tutti i condomini;
  3. qualora le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti obbligatori, lo schema negoziale di riferimento è quello del contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale, con rinuncia del concedente agli effetti dell’accessione; con tale contratto il proprietario di un’area concede ad altri il diritto personale di edificare sulla stessa, di godere e disporre dell’opera edificata per l’intera durata del rapporto e di asportare tale opera al termine del rapporto. A tale accordo si applicano le norme generali contenute nel titolo II del libro IV del codice civile (art. 1323) e, per quanto non previsto da tale titolo, le norme sulla locazione, tra cui gli articoli 1599 2643, n. 8) c.c.;
  4. il contratto stipulato da un condominio per consentire ad altri la installazione di un ripetitore, o altro impianto tecnologico, sul lastrico solare del fabbricato condominiale richiede l’approvazione di tutti i condomini solo se la relativa durata sia convenuta per più di nove anni.
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