Cedolare secca locazioni commerciali: solo per i contratti stipulati o rinnovati nel 2019

In materia di cedolare secca applicata alle locazioni commerciali, la tassazione agevolata può essere applicata per i contratti stipulati nel 2019, anche in sede di rinnovo alla naturale scadenza nell’anno 2025 (6+6).

Tuttavia, non possono essere soggetti a cedolare secca, i redditi derivanti da contratti già rinnovati nel 2019 e ora oggetto di nuova pattuizione.

Infatti in tale caso non si rientra nella casistica di assimilazione tra i contratti stipulati nell’anno 2019, espressamente previsti dalla norma, e i contratti prorogati nello stesso anno a seguito di scadenza naturale.

Queste le indicazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 34/2026 avente ad oggetto: applicazione del regime della cedolare secca per i contratti di locazione di immobili commerciali categoria C/1, introdotto in via transitoria dall’art. 1, comma 59, della Legge 30 dicembre 2018, n. 145, in sede di ulteriore proroga.

Con riferimento ad un contratto di locazione stipulato nell’anno 2019, con le risposte ad interpello del 12 giugno 2020, n. 184 e del 22 giugno 2020, n. 190 l’Agenzia ha affermato che “il regime della cedolare secca possa trovare applicazione anche in sede di proroga del contratto di locazione stipulato dalle interpellanti, ai sensi del citato art. 1, comma 59, della Legge n. 145 del 2018.”.

A tal riguardo, tuttavia, l’Agenzia delle Entrate evidenziava come le suddette precisazioni attengono alle sole ipotesi di contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo “stipulati nell’anno 2019”, come espressamente previsto dalla disposizione di cui all’art. 1, comma 59, della Legge di Bilancio per il 2019 e, quindi, in costanza del regime transitorio.

Diversamente, nel caso in esame, l’Istante dichiara di aver stipulato il contratto di locazione nel 2013, ossia prima dell’entrata in vigore della disciplina transitoria sopra richiamata:

• di aver potuto esercitare l’opzione di accesso al regime facoltativo solo in sede di proroga del predetto contratto,
• scaduto naturalmente nel 2019 (i primi 6 anni).

Detto ciò, al fine di non creare disparità di trattamento nel corso dell’anno 2019, in costanza del descritto regime transitorio, con la risposta ad interpello del 22 luglio 2019, n. 297 è stato precisato che “[…] se uno dei contratti di locazione scade nel corso del 2019, vale a dire termina la scadenza naturale prevista nel contratto, l’erede potrà optare per il citato regime fiscale in sede di eventuale proroga del medesimo contratto di locazione. Tale proroga, agli effetti della disposizione in esame, si considera come se fosse un contratto di locazione stipulato nel corso del 2019.”.

Ai fini dell’applicazione del regime transitorio e facoltativo della cedolare secca per le locazioni di unità immobiliari ad uso non abitativo, l’assimilazione tra i contratti stipulati nell’anno 2019, espressamente previsti dalla norma, e i contratti prorogati nello stesso anno a seguito di scadenza naturale, è stata, quindi, circoscritta esclusivamente al periodo di vigenza della norma agevolativa (ovvero l’anno 2019), al fine di non creare disparità di trattamento, in costanza del descritto regime transitorio.

Dunque, alla luce della normativa e dei chiarimenti di prassi richiamati, solo i contratti stipulati ex novo nell’anno 2019 possono esercitare validamente l’opzione per il regime facoltativo in argomento in occasione della prima proroga del contratto nell’anno 2025 (alla scadenza dei primi 6 anni/9 per alberghi e altre attività citate dalla norma di riferimento per le locazioni).

Conseguentemente, considerato l’esaurimento degli effetti temporali dell’art. 1, comma 59, della Legge n. 145/2018 e tenuto conto della formulazione letterale della norma, l’opzione per il regime facoltativo, già fruito in sede di proroga, nel 2019, di un contratto stipulato antecedentemente, non può essere validamente esercitata in occasione di ulteriore proroga contrattuale nell’anno 2025, non essendo più vigente il regime opzionale in esame.