Immobili: le condizioni per le agevolazioni sulle cessioni ad imprese di costruzione o di ristrutturazione

Per effetto dell’art. 7 del D.L. 30 aprile 2019, n. 34, convertito con modifiche dalla Legge 28 giugno 2019, n. 58 (decreto “Crescita”), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sui trasferimenti immobiliari sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna in presenza delle seguenti condizioni:

1. l’acquisto dev’essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
2. l’acquisto deve avere come oggetto un “intero fabbricato”, indipendentemente dalla natura dello stesso;
3. il soggetto che acquista l’intero fabbricato, entro 10 anni dalla data di acquisto deve provvedere:
   1. alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, se consentito dalle normative urbanistiche oppure
   2. ad eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia individuati dall’art. 3, comma 1, lettere b), c) e d), del D.P.R. 380/2001. In entrambi i casi (ricostruzione o ristrutturazione edilizia) il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche NZEB (“Near Zero Energy Building”), A o B;
   3. all’alienazione delle unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75% del volume dell’intero fabbricato.

In mancanza di tali condizioni, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria con l’applicazione della sanzione del 30%.

L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta 7 luglio 2020, n. 203 ha riconosciuto l’applicabilità dell’agevolazione anche alla compravendita di un fabbricato “quasi per intero” (volume complessivo delle unità immobiliari che l’impresa intende acquisire è pari a mc 1.410,17 a fronte del volume complessivo dell’intero fabbricato che è pari a mc 1.583,97), a condizione che entro il termine di dieci anni venga alienato comunque almeno il 75 per cento del volume dell’intero fabbricato (mc 1583,97).

Con la Risposta 7 luglio 2020, n. 204, l’Agenzia ha inoltre precisato – anche sulla scorta della posizione assunta dalla giurisprudenza di legittimità – che il fondo comune d’investimento (acquirente) non può essere equiparato ai soggetti destinatari della norma agevolativa in esame, ossia le imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare. Al riguardo è stato ricordato, in linea generale, che quando il legislatore ha emanato disposizioni riguardanti i fondi comuni di investimento immobiliare, ha sempre utilizzato una terminologia diretta ad individuare in maniera puntuale i fondi comuni di investimento, senza ricorrere ad analogie.