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Plusvalenza derivante da cessione di fabbricati “da demolire”: le Entrate confermano il nuovo orientamento

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Con la Circolare 29 luglio 2020, n. 23/E, erano stati forniti chiarimenti in merito al trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti dalla cessione di fabbricati “da demolire” alla luce del contrasto esistente in materia tra la posizione assunta dall’Amministrazione fiscale e dalla giurisprudenza di legittimità. In particolare, in quell’occasione, l’Agenzia delle Entrate aveva aderito alla tesi sostenuta dalla Corte di Cassazione secondo la quale, se oggetto del trasferimento a titolo oneroso è un edificio, tale trasferimento non può mai essere riqualificato come cessione di area edificabile, nemmeno quando l’edificio è destinato alla successiva demolizione e ricostruzione o quando l’edificio non assorbe la capacità edificatoria del lotto su cui insiste (Cass. 21 febbraio 2019, n. 50886 settembre 2019, n. 22409, e 21 giugno 2019, n. 16718). Per i giudici di legittimità, quindi, se su un’area insiste un qualsivoglia fabbricato, la stessa area deve dirsi già edificata e non può essere ricondotta alla previsione di area “suscettibile di utilizzazione edificatoria” di cui all’art. 67 del Tuir. Di conseguenza si ritengono superate le indicazioni fornite con la Risoluzione 22 ottobre 2008, n. 395/E.

Il principio espresso dalla Circolare n. 23/E/2020 è stato ora confermato dall’Agenzia delle Entrate con la Risposta all’istanza di interpello 4 settembre 2020, n. 312, secondo cui la vendita di un fabbricato con annessa area pertinenziale a favore di una società operante nel settore delle costruzioni che, sulla base di un permesso di costruire in corso di ottenimento, provvederà alla demolizione e ricostruzione dell’immobile, rappresenta non una cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, bensì una cessione di fabbricato.

In linea generale, si ricorda che l’art. 67, comma 1, lettera b), del Tuir, prevede due ipotesi di plusvalenza, derivanti rispettivamente:

  1. dalla cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni;
  2. dalla cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

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