Prima casa, ai fini dell’individuazione delle abitazioni di lusso rileva la “superficie utile complessiva”

Al fine di stabilire se un’abitazione sia di lusso e come tale esclusa dalle agevolazioni “prima casa” – di cui all’art. 1, comma 3, parte prima, della Tariffa allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo Unico dell’imposta di registro) – occorre fare riferimento alla nozione di superficie utile complessiva di cui all’art. 6 del D.M. 2 agosto 1969, n. 1072, ai sensi del quale sono considerate abitazioni di lusso “le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)”: lo ha affermato la quinta sezione tributaria della Corte di Cassazione con l’ordinanza 19 novembre 2019, n. 5654, depositata lo scorso 2 marzo. Di conseguenza:

  1. in materia di imposta di registro, per stabilire se un’abitazione sia di lusso e, quindi, sia esclusa dall’agevolazione in commento, occorre fare riferimento alla nozione di “superficie utile complessiva” di cui al richiamato art. 6 del D.M. 2 agosto 1969, n. 1072, in forza del quale è irrilevante il requisito dell’abitabilità dell’immobile, mentre quello della “utilizzabilità” degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituisce parametro idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” di un’abitazione (Cass. 18 maggio 2016, n. 10191);
  2. poiché viene in rilievo la sola utilizzabilità e non anche l’effettiva abitabilità degli ambienti, tale superficie dev’essere determinata escludendo dalla estensione globale riportata nell’atto di acquisto sottoposto all’imposta, quella di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina (Cass. 26 marzo 2019, n. 8409, e 31 marzo 2017, n. 8421);
  3. di conseguenza, il citato art. 6 dev’essere interpretato nel senso che è “utile” tutta la superficie dell’unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto macchine e che nel calcolo dei 240 mq rientrano anche le murature, i pilastri, i tramezzi e i vani di porte e finestre.
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