Superbonus, si ha “accesso autonomo dall’esterno” anche se all’immobile si accede attraverso un cortile comune

Ai sensi dell’art. 119 del decreto Rilancio (D.L. 19 maggio 2020, n. 34, convertito con modifiche dalla Legge 17 luglio 2020, n. 77), il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e all’adozione di misure antisismiche degli edifici (interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (interventi “trainati”):

  1. su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
  2. su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
  3. su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
  4. su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

Al riguardo, con la Risposta all’istanza di interpello 16 febbraio 2021, n. 115, l’Agenzia delle Entrate ha precisato quanto segue:

  1. per effetto dell’entrata in vigore dell’art. 1, comma 66, lettera b), della legge di Bilancio 2021 (Legge 30 dicembre 2020, n. 178), una unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva:
    • impianti per l’approvvigionamento idrico;
    • impianti per il gas;
    • impianti per l’energia elettrica;
    • impianto di climatizzazione invernale;
  2. le “unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, situate all’interno di edifici plurifamiliari”, alle quali si riferisce la norma, devono essere individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della “indipendenza funzionale” e dell’ “accesso autonomo dall’esterno”, a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio;
  3. per “accesso autonomo dall’esterno” si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva”. Si può ritenere pertanto che una unità immobiliare abbia “accesso autonomo dall’esterno” qualora, ad esempio:
    1. all’immobile si acceda direttamente da una strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da un passaggio (cortile, giardino, scala esterna) comune ad altri immobili che affacci su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione;
    2. all’immobile si acceda da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.
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